Türelmi idős lakáshitel

A türelmi idős lakáshitel azt jelenti, hogy a futamidő elején van egy előre meghatározott időszak – jelenleg 6, 12 vagy 24 hónap – amikor csak a hiteled kamatát kell törlesztened, de a tőkét nem.

Amikor lakáshitelt igényelsz, az folyósítást követő hónaptól a hitelszerződésedben meghatározott összegben elkezded fizetni a havi törlesztőrészleteket. Ez elég megterhelő lehet épp akkor, amikor a lakásvásárlás miatt jól kiköltekeztél, és még felújításra vagy bútorvásárlásra is kell a pénz.

A türelmi idős lakáshitelnél egy 10-12 millió forint összegű, 20 évre felvett lakáshitelnél akár 10 százalékkal is kevesebbet kell törlesztened.

Amikor letelik a türelmi idő, akkor a tőkét is elkezded törleszteni, és így a havi törlesztőrészleted magasabb lesz. Itt a türelmi idő nélkül számolt törlesztőrészleteknél többletköltséggel kell számolnod havonta. Hogy pontosan mennyivel, az a hitel kamatától és a türelmi idő hosszától is függ.

Lényegében a futamidő elején valamivel kevesebbet, utána viszont a futamidő végéig valamivel többet kell majd fizetned.

Az annuitásos törlesztés miatt összességében több kamatot fizetsz ki a banknak, azaz magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg a hitel után.

Annuitásos törlesztés esetén a hiteledet havonta egyenlő részletekben kell törlesztened, tehát egy kamatperióduson belül minden hónapban ugyanannyit kell fizetned.

A törlesztőrészleted viszont tőkéből (a felvett hitelösszeg egy részéből), illetve a kamatból áll. Kamatot az után az összeg után fizetsz, amit még nem fizettél vissza. Amíg a tartozásod nagy, addig a kamat is egy magas összeg, és ahogy csökken a tartozás, úgy csökken a kamat összege is.

Ha a tőkét egyenlő összegekben törlesztenéd, akkor először erre nagyon magas kamat rakódna, ami a futamidő előrehaladtával fokozatosan csökkenne.

A futamidő elején nagyon magas lenne a törlesztőrészleted, a végére viszont alig fizetnél valamit (ezt hívják lineáris törlesztésnek). Ez a futamidő elején vállalhatatlanul magas terhet jelentene, erre jelent megoldást az annuitásos törlesztés.

Az egyenlő havi részleteket itt úgy érik el, hogy a törlesztőrészleten belül változó arányú a tőke és a kamat.

A futamidő kezdetén sok kamatot és kevés tőkét törlesztesz, és ez az arány a futamidő vége felé haladva kiegyenlítődik, majd megfordul. A futamidő végére a törlesztőben már egészen kicsi a kamat és nagy a tőkerész.

Ezért van az, hogy ha a futamidő elején csak kamatot törlesztesz, akkor azért még mindig szemmel látható fizetni valód marad.

A lakásvásárlás nagy beruházást jelenti. Ehhez az önerőt te adtad, ami már önmagában többmillió forint. Valószínűleg a lakáson is volt munka, amit szintén ki kellett fizetned.

És ilyenkor elindul a hiteltörlesztés. Itt jöhet a képbe a türelmi idő.

A kiköltekezés után jól jöhet, hogy egy ideig alacsonyabb a hiteltörlesztőd.

A másik probléma, amire a türelmi idő megoldást jelenthet, az az infláció.

Talán te sem most akartál lakáshitelt felvenni, akkor, amikor az infláció magas, és a hitel törlesztése mellett még minden másra is egyre többet kell költened. Jó eséllyel a fizetésed sem emelkedik annyira gyorsan, mint ahogy a pénz romlik, így a mozgástered – ha ideiglenes is – de beszűkül.

Sokan ilyen helyzetben a biztonságra próbálnak törekedni. Inkább tartalékolnak, mint költenek.

A türelmi időn megspórolt összeg növelheti a megtakarításodat is, amin, ha a pénzed megfelelően fekteted be, hozamot is elérhetsz.

Mire pedig letelik a türelmi időszak, és a törlesztőrészleted megnő, talán már az infláció is alacsonyabb lesz, és nem jelent akkora terhet a költségvetéseden a törlesztés.

Akkor is jól jöhet a türelmi idő, ha arra számítasz, hogy később nő majd a jövedelmed, és több pénzből tudsz majd törleszteni.

A türelmi idő letelte után többet kell majd fizetned, és összesen is több kamatot fizetsz ki a banknak.

Kerekített számokkal hozunk egy példát, hogy lásd, milyen nagyságrendekre gondolhatsz.

A hitelösszeg legyen 12 millió forint. Ezt 20 évre veszed fel, 5 éves kamatperiódus mellett, türelmi időt nem kérsz. Ebben az esetben a mi példánkban az induló havi törlesztőd 126 000 forint lesz.

Tegyük fel, hogy ugyanezt a hitelt 24 hónap türelmi idővel kéred. Az első két évben csak a kamatot törleszted, így havonta 113 000 forintot fizetsz a banknak. A 25. hónaptól a tőketörlesztés is elkezdődik, és a törlesztőrészleted innentől kezdve (a kamatperiódus végéig) 130 000 forint.

A hitel kamata és a THM-je mindkét esetben ugyanannyi, az eltérés csak a törlesztés módjában van.

A teljes visszafizetendő összeg az első esetben 30 342 000 forint, míg a második esetben 30 858 000 forint.

Próbálj figyelni arra, hogy ne vállalj túl nagy kockázatot. Csak akkor kérj türelmi időt, ha a magasabb törlesztőt is ki tudnád fizetni, ha muszáj lenne.

Ahogy az infláció csökken, vele együtt a bankok által a hitelkamatok számításához használt referenciakamatok is csökkenni fognak, így egy idő múlva a bankok alacsonyabb kamatok mellett kínálnak majd lakáshiteleket.

Nem kell egy hitelben 20 évig benne lenned. Amikor a hitelkamatok csökkennek, kiválthatod a meglévő hiteled egy olcsóbb hitellel. A hitelkiváltásnak költsége is van, az elő- vagy végtörlesztett összeg 0,5-2 százaléka, banktól függően.

Azok a bankok, amelyek kínálnak türelmi idős lakáshitelt, gyakran arra is kínálnak lehetőséget, hogy később csökkentsd a hiteled. Ez lehet egy egyszeri kamatcsökkentési lehetőség vagy ingyenes előtörlesztési lehetőség is.

A CSOK Plusz egy kamattámogatott lakáshitel, amelyet gyermeket tervező házaspárok igényelhetnek a lakáscéljaik megvalósításához.

A lehetséges hitelösszegek:

A CSOK Pluszt legfeljebb 3 százalékos kamat mellett törlesztheted. A futamidő első 12 hónapja türelmi idő.

Egy 15 millió forint összegű CSOK Plusz törlesztőrészlete 3 százalékos kamattal 25 éves futamidőre nagyjából havi 73 000 forint körül van. Az első évben, azaz a türelmi idő alatt mindössze 37 500 forint körüli összegre számíthatsz.

A maximális, 3 gyermek mellé igényelhető 50 millió forintos hitelösszegnél az első éves törlesztőrészlet 125 000 forint körül, míg a futamidő hátralévő részében havi 244 000 forint körül alakul.

A hitel összege, mint minden más lakáshitelnél is, a jövedelmed nagyságától és a fedezetként szolgáló ingatlan piaci értékétől függ.

Az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, azaz piaci vagy forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékát kaphatod hitelbe, a maradék 20 százalék az önerő. A bankok ennél lehetnek szigorúbbak is.

A hitelhez megfelelő nagyságú és megfelelő forrásból származó jövedelmet kell tudnod igazolni.

A te jövedelmed, illetve a család jövedelme is fontos a hitel összege szempontjából.

A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató, vagy JTM-korlát értelmében – ez a másik adósságfék szabály – a jövedelmednek csak egy bizonyos részét költheted hiteltörlesztésre. Ebbe a már meglévő összes kölcsön, hitelkeret vagy hitelkártya-tartozás is beleszámít.

A számításnál a bank a türelmi idős lakáshiteleknél a türelmi idő lejárta után fizetendő, magasabb törlesztőrészletet veszi majd figyelembe.

Jelenleg 3 bank kínál lakáshitelt türelmi idővel, az UniCredit Bank, a Gránit Bank és az OTP Bank. Lássunk pár részletet!

Az UniCreditnél 6 vagy 12 hónapos türelmi idő közül választhatsz. A türelmi időt piaci lakáshitelekhez kérheted, hitelkiváltáshoz és szabad felhasználású jelzáloghitelekhez viszont nem. (Az UniCredit egyébként sem kínál valódi szabad felhasználású lakáshitelt.) A türelmi időt – az MNB által előírt feltételek miatt – nem kérheted minősített fogyasztóbarát lakáshitelekhez sem.

Ha jogosult vagy az UniCredit partner csomagjára, akkor a bank a top prémium aktív kedvezménnyel felvett, legalább 15 millió forint összegű és 10 éves kamatperiódusú, vagy fix10 vagy fix20 lakáshitelek mellé a futamidő első 5 évének letelte után egyszeri díjmentes előtörlesztési lehetőséget biztosít. Az ingyenes előtörlesztés hitelkiváltásból is lehetséges.

A leghosszabb türelmi időt a Gránit Bank biztosítja, nála 24 hónappal tolhatod el a tőketörlesztés kezdetét.

Türelmi időt nem kérhetsz a támogatott hitelhez, hitelkiváltáshoz, fogyasztóbarát lakáshitelhez és szabad felhasználású jelzáloghitelekhez.

Az OTP Bank az Évnyerő hiteléhez 12 hónap türelmi időt ad. A türelmi idő lejárta után a teljes törlesztőrészletet – immár a tőketörlesztéssel együtt, egyenlő részletekben kell a banknak kifizetned a futamidő végéig. A hitel kamata ugyanaz, mint a normál feltételek mellett igényelhető lakáshitel kamata, csak a törlesztés módja más.

Az OTP a futamidő 10. évétől egy alkalommal lehetőséget ad arra, hogy a hitel kedvezmények nélkül számolt kamatát csökkentsd. A kamatot lakáshitelnél a hitel referenciakamatának (jelenleg 20 éves BIRS) 3,5 százalékponttal, szabad felhasználású jelzáloghitelnél pedig 4,5 százalékponttal növelt értékére csökkentheted.

Ez lényegében azt jelenti, hogy a futamidő 10. évétől egyszer hozzáigazíthatod a kamatot az akkori piaci kamatszinthez. Ha korábban kaptál kamatkedvezményt, az továbbra is megmarad azzal, hogy az összes kamatkedvezmény összege legfeljebb 1,5 százalék lehet.

Az egyszeri kamatcsökkentésnek díja is van, 2 százalék, legfeljebb 200 000 forint, de ezt most akcióban elengedik.