Lakáshitel önerő nélkül - lehetséges, mutatjuk hogyan

A lakáshitel egy viszonylag nagy összegű hitel, amelyet a bank ingatlanfedezet mellett nyújt lakásvásárláshoz, felújításhoz, építéshez, korszerűsítéshez és bővítéshez. A kamata kedvezőbb, mint a személyi kölcsöné, nagyobb összeget kaphatsz és hosszabb futamidőre, viszont a lakáshitelhez általában önerőt is fel kell mutatnod.

Ez jogszabályi előírás, és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) egyik adósságfék-szabálya. A feladata, hogy megakadályozza a túlzott eladósodást. Az ingatlanfedezetre vonatkozó szabállyal az állam ösztönözni szeretné, hogy az otthonteremtési céljaid érdekében te is tegyél. Tehát ne csak a banktól vedd fel a szükséges pénzt, hanem te is készülj tudatosan a vásárlásra vagy építésre, és járulj hozzá anyagilag is.

Az önerőt nem kell befizetned a banknak, de igazolnod kell, hogy megvan a pénz.

Az önerő elsősorban készpénz, vagy valamilyen megtakarítás. Ha előre tervezted, hogy majd lakást vásárolsz, akkor talán már évek óta gyűjtesz rá.

De még ha készültél is rá, nem biztos, hogy számoltál azzal, hogy a lakásárak ilyen magasak lesznek, és a takarékoskodás évei alatt is közbejöhetnek dolgok, amik miatt nem gyűlik össze annyi megtakarításod, amennyire szükséged volna.

Szerencsére ilyenkor sincs minden veszve.

Persze itt ne arra gondolj, hogy a bank engedi, vagy ha elég magas a jövedelmed, akkor nem kell önerő. Vannak viszont olyan dolgok, amelyek nem megtakarítások, de önerőként számításba jöhetnek.

Jól hangzik, ugye? Lássuk mik ezek!

Ha egy lakást hitelből szeretnél megvásárolni vagy megépíteni, akkor a vételárának, illetve az építési költségének 80%-át fizetheted csak lakáshitelből.

Itt valójában arról van szó, hogy a hitel mögé fedezetként bevont ingatlan értékének 80%-a lehet a hitel. Minél magasabb az ingatlan értéke, annál magasabb lehet a hitelösszeg. Ettől persze a 80% még 80%, a drágább lakásért pedig neked is többet kell fizetned.

De hogyan lehet megnövelni a fedezet értékét?

Erre két lehetőséged is van:

A lakáshiteleknél általában az az ingatlan a fedezet, amit megveszel. A bankok ezt úgy hívják, hogy a célingatlan (amit meg akarsz szerezni) egyben a fedezet is. De nem csak a célingatlan lehet a fedezet, a hitelbe bevonható helyette másik ingatlan is, például valamelyik családtagod nagyobb értékű lakása.

Arra kell figyelned, hogy a helyettesítő fedezet tulajdonosa zálogkötelezettként bekerül a hitelszerződésbe.

Ő az a személy, aki a hitel adósának nemfizetése esetén az ingatlanával felel a hitelösszegért. Bonyolultnak hangzik, de ő az, akinek az ingatlanát elárverezik akkor, ha nem fizeted a hiteled, és a bank más módon nem tudja rajtad behajtani a tartozásodat.

Elveszítheti tehát az ingatlanát, de ezenfelül a saját vagyonával nem felel, azaz a bank nem fogja a törlesztőrészleteket rajta követelni. Te adósként viszont a teljes vagyonoddal felelsz (természetesen a tartozásod mértékééig).

A zálogkötelezett és az adós ugyanaz a személy akkor, ha a fedezet annak a nevén van, aki a hitelt felveszi. És mivel az ingatlant pótfedezetként felajánlani valamekkora kockázatot jelent, ha te nem fizetnéd a hitelt, a bank szívesen veszi, ha annak tulajdonosa a hozzátartozód. Nem szeretik, ha egy barátod ajánlja fel a lakását, és ez nem is gyakori, bár van olyan bank, amelyik nem nézi, ki a fedezet tulajdonosa.

Helyettesítő ingatlant csak akkor ajánlhatsz fel, ha ezt a bank vagy a hitelkonstrukció lehetővé teszi. Előfordul, hogy a bank ragaszkodik hozzá, hogy a célingatlan, tehát az a lakás amit a hitelből megvásárolsz, fedezet legyen a hitelügyletben. Ilyenkor nem hagyhatod ki, de ettől még másik ingatlant mellétehetsz. Ez a pótfedezet vagy kiegészítő fedezet.

Nézzük meg, ez hogy működik!

A jogszabály értelmében tehát a lakásod vételára állhat legfeljebb 80% bankhitelből és 20% önerőből. Egy 35 millió forintos lakásnál a bank adhat legfeljebb 28 millió forintot, és neked kell kifizetned a vételárból 7 millió forintot.

Ez a maximum adható hitel összege, de a bank ennél több önerőt is kérhet. Előfordul, hogy csak 70 vagy 60% hitelt ad, így az önerő akár 14 millió forint is lehet.

Ezt kellene tehát lefedned pótfedezettel. Hogy pontosan mennyit, az a bank döntésétől függ.

A fedezetre vonatkozóan vannak a banknak bizonyos elvárásai. A lakás értéke egy dolog, de más tényezőket is figyelembe vesznek. Nem fogadják el például a túl alacsony értékű ingatlanokat. Egy 6 millió forint alatti lakásra nem valószínű, hogy kapsz hitelt.

Fontos a típusa, hogy lakóingatlan legyen, az elhelyezkedése, műszaki állapota stb. Nem mindegy, milyen anyagból épült és mikor. Az is számít, hogy hol van az ingatlan. Ha a fővárosban vagy megyeszékhelyen, akkor több hitelt kaphatsz rá.

Érdemes tudnod, hogy az egyes bankok között is sok eltérés lehet az ingatlanok megítélésében. Már abban sincs egység, hogy milyen ingatlanokat használhatsz fedezetként, a pótfedezetet pedig ugyanígy minden bank a saját szempontjai szerint értékeli. Amit az egyik befogad, a másik elutasíthatja.

Mi lehet akkor pótfedezet?

A pótfedezet tekintetében kevésbé szigorúak a bankok. Elfogadnak kisebb értékű ingatlant is, akár 3 millió forintos értéktől is. Az viszont fontos, hogy a pótfedezet is önállóan forgalomképes legyen.

A legtöbb banknál legfeljebb 3 pótfedezetet vonhatsz be egy hitel mögé.

Ez a lehetőség építési hitelnél, valamint felújítási, bővítési vagy korszerűsítési hiteleknél jöhet szóba.

Önerő lehet:

Arra viszont ne számíts, hogy ha csak egy telked van, akkor az elegendő önerő lesz egy teljes építkezéshez, és majd a bank megfinanszíroz mindent. Ez még akkor sem életszerű, ha egy nagyon értékes telekre építesz egy kisebb értékű házat.

A bank sokszor csak akkor folyósít, ha az anyagot már beépítetted. Ezt építkezéseknél ellenőrizik is.

Ha a lakásvásárláshoz vagy építkezéshez támogatást is kapsz, akkor az is lehet önerő. A következő rész erről szól.

A vissza nem térítendő támogatás a tiéd, azt nem kell visszafizetned az államnak. Ilyen a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) is. Ezért általában felhasználhatod önerőként.

A CSOK összege a meglévő vagy vállalt gyermekek számától, illetve attól függ, hogy milyen lakást vásárolsz.

Használt lakás vásárlásakor:

Új lakás vásárlásakor vagy bővítésekor pedig:

Ehhez meg kell felelned a CSOK feltételeinek is, többek között megfelelő hosszúságú TB jogviszonyt kell igazolnod.

Ha önerőként használnád fel a támogatást, akkor arra kell figyelned, hogy a bankok gyakorlata némileg eltér a tekintetben, hogy milyen mértékben veszik figyelembe a CSOK összegét.

Vannak bankok, amelyek csak a már meglévő gyermekekre felvett támogatást számítják be önerőként, a vállalt gyermekekre kapott pénzt nem. Érdemes erről előre érdeklődnöd.

Legalább két gyermek esetén felvehetsz kamattámogatott CSOK hitelt is. A maximum hitelösszeg 2 gyermek esetén 10 millió, 3 gyermek esetén 15 millió forint. A hitel maximális futamideje 25 év, a kamata végig 3%. Ez jelenleg rendkívül kedvezőnek számít.

Ez viszont egy hitel, amit vissza kell fizetned, így nem használhatod önerőként.

Ha jogosult vagy rá, akkor érdemes lehet lakásvásárláskor vagy építéskor felvenni, mivel nagyon kedvező feltételek mellett igényelhető, és kevesebb piaci kamatozású lakáshitelre lesz mellé szükséged. Így összességében jobban járhatsz.

A CSOK-nál van még egy érdekesség.

Ha új lakást vásárolsz, és CSOK támogatást is igényelsz hozzá, akkor a vásárlás után a kedvezményes, 5%-os áfát nem kell megfizetned. A szerződésbe bele kell foglalni, hogy mennyi lenne az áfa összege, de az állam azt közvetlenül a banknak utalja, aki majd tovább az eladónak. Így az áfa összege technikailag szintén önerőnek számít. Ez egy 35 millió forintos lakásnál 1 750 000 forint lenne.

A munkáltatótól vagy az önkormányzattól is kaphatsz támogatást vagy kölcsönt, amelyek szintén használhatók önerőként.

Más támogatások is szóba jöhetnek önerőként. Arra figyelj, hogy ha a támogatást valamilyen jövőbeli feltétel teljesítéséhez kötik, akkor a bank nem feltétlen számítja be önerőként, vagy nem teljes egészében.

A Babaváró hitel helyzete az önerő szempontjából speciális.

A hitelhez szükséges önerőt általában nem lehet személyi kölcsönből vagy más bankhitelből finanszírozni. A Babaváró viszont kakukktojás.

2022. január 1-től ez a 90 napos megkötés ugyan megszűnt, de a bankoknak továbbra is óvatosnak kell lenniük a hitelezésnél. Így a banki gyakorlat általában változatlan maradt.

Ez nem is biztos, hogy nagy baj. Ne felejtsd el, hogy ez is egy kölcsön, bármilyen kedvezőek is a feltételei.

A Babaváró hitelt kamatmentesen kezded törleszteni, de ha az első 5 évben nem születik gyermeketek, akkor az addig kapott kamattámogatást vissza kell fizetned, és a továbbiakban kamatokkal együtt kell a kölcsönt törlesztened.

Ha várandósság alatt veszitek fel a Babavárót, akkor kezdhetitek a futamidőt törlesztési szünettel. A második gyermeketek születésekor az állam a fennálló tartozásotok 30%-át, a harmadik gyermek születésekor pedig a teljes egészét elengedi. Így akár a teljes hitelösszeg is lehet támogatás, de ez a legjobb forgatókönyv. Érdemes a törlesztőkkel hitelfelvételkor számolni.

Az ingatlanfedezetnél már láttuk, hogy minimum a lakás értékének 20%-ára szükséged lesz, de a gyakorlatban ez gyakran magasabb, mint 20%.

Egyrészt tehát a választott ingatlan értéke az, ami behatárolja, hogy mennyi hitelt vehetsz fel, és így mekkora részt kell a vételárból neked kifizetned.

Másrészt pedig a jövedelmed az, ami meghatározza, hogy legfeljebb milyen összeget kaphatsz a banktól. Ha tudod, hogy mekkora összegre vagy jogosult, akkor ki tudod számolni, mennyi a vételár maradéka, amit önerőből fizetsz.

A bankok ugyanúgy az adósságfék-szabályokat tartalmazó jogszabály alapján számolják ezt ki, ami megmondja, hogy a jövedelmednek legfeljebb mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre.

Ez nem minden jövedelemnél egységes, és a hitel típusa is számít.

Ha többet keresel, lényegesen akkor sem nőnek a megélhetési költségeid. Így több pénzed marad hitelek törlesztésére. 500 000 forintnál húzták meg a határt, alatta kisebb, felette nagyobb rész mehet a fizetésedből a hitelre.

Másrészt minél biztonságosabb a hitel, amit igényelsz, annál nagyobb részt tehet ki a béredből a törlesztés. Ha például 5 évnél rövidebb kamatperiódust választasz, akkor a keresetednek csak 25 vagy 30%-a lehet a hiteltörlesztő.

És itt az összes meglévő hiteled és kölcsönöd törlesztőrészleteire kell gondolnod, ahol még a hitelkártyád és a folyószámla-hitelkereted is számít.

Ezt hívják JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) korlátnak. Röviden, minél magasabb a jövedelmed, és minél hosszabb a hitel kamatperiódusa, annál több lehet a havi hiteltörlesztőd. Talán lesz még ebben változás a közeljövőben, de egyelőre elég ha a fentiekkel számolsz.

Érdekel, hogy a jövedelmi helyzeted alapján mennyi hitelt kaphatnál? Ez fontos lehet, mert meghatározhatja, hogy mennyi törlesztő fér bele a fizetésedbe és a megvásárolandó lakás maximális árát is. Az előzetes hitelbírálatot épp ezért találták ki.

Nézzük meg, hogy működik!

Amikor azon gondolkodsz, hogy hitelt vegyél fel, megteheted, hogy a banktól előzetes hitelbírálatot kérsz.

Ez lényegében ugyanaz az adósvizsgálat, amit a bank a tényleges hiteligényléskor is lefolytat, és általában ingyenes. A különbség annyi, hogy ilyenkor még nincs ingatlan, aminek az értékét vizsgálná, így a folyamat jóval rövidebb is, mint a szokásos hitelbírálat lakásvásárlásnál.

Erről hitelígérvényt is ad, ami 6 hónapig érvényes. Ha az ingatlan értéke egy bizonyos összegen belül van, akkor ezen a fél éven belül megkapod a hitelt, ami a hitelígérvényben szerepel.

Nem minden banknál érvényes a 6 hónap. Van olyan bank, amelyik 4 hónapig tartja az előbírálati dokumentumban leírt feltételeket, van, amelyik addig sem. Ennek ellenére is hasznos az előminősítés, mert fontos információt ad neked, tudod, hogy nagyjából mekkora hitelt kapnál.

Kezedben a bank papírjával bátrabban indulhatsz lakást keresni, mert így tudod, hogy milyen értékű ingatlant választhatsz, és ha lakásvásárlásra kerül a sor, a bank nem fogja újra megvizsgálni a jövedelmed, tehát a hitelbírálat valamivel gyorsabban megy majd.

A lenti lakáshitel-kalkulátorban te is megnézheted, hogy a jövedelmed alapján mekkora lakáshitelt kaphatsz. A kalkulátor figyelembe veszi a JTM-korlátot.

Állítsd be a család jövedelmét, hogy milyen hitelösszegre gondoltál és meddig fizetnéd. Megtudhatod, hogy megkaphatod-e, és mekkora lenne a havi törlesztőd.

Van tehát lehetőséged arra, hogy önerő nélkül is vásárolj lakást. Azt azonban tudnod kell, hogy a bankok jobban szeretik a stabil jövedelmi helyzetben lévő ügyfeleket, mert így találják biztosítottnak azt, hogy a futamidő végéig fizetni tudod a hiteledet. Ha úgy látják, hogy már az önerő összeszedése is gondot okoz, az nem jelent előnyt a hitelbírálatnál.

Ilyenkor kérhetik adóstárs bevonását vagy egyéb biztosítékokat, és nem feltétlenül a legjobb feltételek mellett kapod meg a hitelt.

Ha viszont van lehetőséged támogatással, vagy más módon megnövelned a hitelhez szükséges önerő összegét, az megtakarítást jelenthet számodra, így érdemes élni ezekkel a lehetőségekkel. Feltétlenül nézd meg, hogy milyen támogatásokra vagy jogosult, és azoknak milyen feltételei vannak. Ha nem okoz gondot, hogy teljesítsd a feltételeket, akkor sokat spórolhatsz velük.