Türelmi idős lakáshitel - minden amit tudnod kell róla 2024-ben

A türelmi idős lakáshitel azt jelenti, hogy a futamidő elején van egy előre meghatározott időszak – jelenleg 6, 12 vagy 24 hónap – amikor csak a hiteled kamatát kell törlesztened, de a tőkét nem.

Ez persze jól hangzik, de mit jelent pontosan?

Amikor lakáshitelt igényelsz, akkor az igénylési folyamat végén, miután minden folyósítási feltételt teljesítesz, a bank átutalja az eladónak (vagy építési hitelnél neked) a hitel összegét. A lakás a tiéd, a nevedre írathatod, és ezzel megvásároltad az otthonod.

Most az jön, hogy a következő hónaptól a hitelszerződésedben meghatározott összegben elkezded fizetni a havi törlesztőrészleteket. Ez elég megterhelő lehet épp akkor, amikor a lakásvásárlás miatt jól kiköltekeztél, és még felújításra vagy bútorvásárlásra is kell a pénz.

A türelmi idős lakáshitelnél egy 10-12 millió forint összegű, 20 évre felvett lakáshitelnél akár 10 százalékkal is kevesebbet kell törlesztened, tehát a törlesztőd akár több, mint 10 000 forinttal is kevesebb lehet havonta (egy ekkora hitel havi törlesztője 105-110 000 forint körül van).

Amikor letelik a türelmi idő, akkor a tőkét is elkezded törleszteni, és így a havi törlesztőrészleted magasabb lesz. Itt a türelmi idő nélkül számolt törlesztőrészleteknél 1 000-3 000 forint közötti többletköltséggel kell számolnod havonta. Hogy pontosan mennyivel, az a hitel kamatától és a türelmi idő hosszától is függ.

Lényegében a futamidő elején valamivel kevesebbet, utána viszont a futamidő végéig valamivel többet kell majd fizetned.

Talán azon gondolkodsz, hogy miért csak ennyivel kevesebbet kell törlesztened a futamidő elején. Nos, ez az annuitás miatt van így.

De mi az az annuitás, és miért fontos?

Annuitásos törlesztés esetén a hiteledet havonta egyenlő részletekben kell törlesztened, tehát egy kamatperióduson belül minden hónapban ugyanannyit kell fizetned.

A törlesztőrészleted viszont tőkéből (a felvett hitelösszeg egy részéből), illetve a kamatból áll. Kamatot az után az összeg után fizetsz, amit még nem fizettél vissza. Amíg a tartozásod nagy, addig a kamat is egy magas összeg, és ahogy csökken a tartozás, úgy csökken a kamat összege is.

Ha a tőkét egyenlő összegekben törlesztenéd, akkor először erre nagyon magas kamat rakódna, ami a futamidő előrehaladtával fokozatosan csökkenne. A futamidő elején tehát nagyon magas lenne a törlesztőrészleted, a végére viszont alig fizetnél valamit (ezt hívják lineáris törlesztésnek). Ez a futamidő elején vállalhatatlanul magas terhet jelentene, erre jelent megoldást az annuitásos törlesztés.

Az egyenlő havi részleteket itt úgy érik el, hogy a törlesztőrészleten belül változó arányú a tőke és a kamat. A futamidő kezdetén sok kamatot és kevés tőkét törlesztesz, és ez az arány a futamidő vége felé haladva kiegyenlítődik, majd megfordul. A futamidő végére a törlesztőben már egészen kicsi a kamat és nagy a tőkerész.

Ezért van az, hogy ha a futamidő elején csak kamatot törlesztesz, akkor azért még mindig szemmel látható fizetni valód marad.

Ráadásul – épp az annuitásos törlesztés miatt – így összességében több kamatot fizetsz ki a banknak, azaz magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg a hitel után.

De vajon mikor éri meg bevállalni, hogy később – és összességében is – többet kelljen törlesztened csak azért, hogy most valamivel kisebb legyen rajtad a teher?

Itt megnézheted, milyen lakáshiteleket kínálnak a bankok. A kalkulátor alatt tovább olvashatsz a türelmi idős lakáshitelekről.

A türelmi idős hitel a vállalati szférában sem ismeretlen, sőt bevett gyakorlat. Ott halasztott tőketörlesztésnek hívják, de ugyanarról a dologról van szó. (Sőt, ez az elnevezés jobban is tükrözi a valóságot, hiszen a türelmi idő alatt a kamatot azért fizeted, ami a futamidő elején a törlesztő nagyobb részét teszi ki. Ez nem egyenlő tehát a törlesztési szünettel, amikor semmit sem kell fizetni. Ez általában kamattámogatott hiteleknél fordul elő.)

Amikor egy cég nagyobb beruházást valósít meg, utána akár évek telnek el, mire az megtérül. Egy ideig tehát a beruházás nagy tőkeigénye miatt a vállalkozás veszteséges. A beruházást viszont épp azért valósítja meg, hogy hatékonyabban működhessen, aminek előbb-utóbb az eredményen is meg kell látszódnia.

A halasztott tőketörlesztés arra jó, hogy a cégnek kevesebbet kelljen törleszteni abban az időszakban, amikor a beruházás még nem hozza meg az eredményét és a vállalkozás veszteséges, de legalábbis kevesebb profitot tud termelni. A vállalati beruházási hiteleknél a halasztás akár 2-4 év is lehet.

És hogy mikor jó a türelmi idő neked?

Neked a lakásvásárlás jelenti a nagy beruházást. Ehhez nem csak a bank pénzét használtad, hiszen az önerőt te adtad a hitelhez, ami már önmagában többmillió forint. Valószínűleg a lakáson is volt némi munka, amit szintén ki kellett fizetned.

Innentől kezdve ugyan már nem kell albérleti díjat fizetned, de ott van helyette a hiteltörlesztés. Itt jöhet a képbe a türelmi idő. A kiköltekezés után jól jöhet, hogy egy ideig alacsonyabb a hiteltörlesztőd.

A másik probléma, amire a türelmi idő megoldást jelenthet, az az infláció.

Talán te sem most akartál lakáshitelt felvenni, akkor, amikor az infláció magas, és a hitel törlesztése mellett még minden másra is egyre többet kell költened. Jó eséllyel a fizetésed sem emelkedik annyira gyorsan, mint ahogy a pénz romlik, így a mozgástered – ha ideiglenes is – de beszűkül.

Sokan ilyen helyzetben a biztonságra próbálnak törekedni, és mindenhol húzni a nadrágszáron, ahol lehet. Inkább tartalékolnak, mint költenek.

(Egyébként épp ez a viselkedés az, ami végül segít abban, hogy az infláció csökkenjen: ha ugyanis az emberek kevesebbet vásárolnak, akkor a kereslet csökken, a kereskedők pedig nem emelik tovább az áraikat. Az árnövekedés lelassul, az infláció alacsonyabb lesz.)

Az infláció tehát előbb-utóbb csökkenni fog, ez a gazdasági működés egyik szabályszerűsége. De mikor?

Azt nem tudjuk pontosan megmondani, de a türelmi idő némileg csökkentheti a ránk nehezedő nyomást. Kisebb a törlesztőrészleted akkor, amikor az infláció még magas, és te spórolni próbálsz.

A türelmi időn megspórolt összeg növelheti a megtakarításodat is, amin, ha a pénzed megfelelően fekteted be, hozamot is elérhetsz. Így a pénzed nem veszíti el az értékét, vagy akár még nyerhetsz is rajta. Más szóval: amit a banknak kifizettél, az már nem hozhat neked hasznot, de amit magadnál tudsz tartani, az igen.

Mire pedig letelik a türelmi időszak, és a törlesztőrészleted megnő, talán már az infláció is alacsonyabb lesz, és nem jelent akkora terhet a költségvetéseden a törlesztés.

Akkor is jól jöhet a türelmi idő, ha arra számítasz, hogy később nő majd a jövedelmed, és több pénzből tudsz majd törleszteni.

Ettől függetlenül, amikor mérlegelsz, ne feledd, hogy a türelmi idő letelte után többet kell majd fizetned, és összesen is több kamatot fizetsz ki a banknak. Ezt a két dolgot kell tehát a mérleg két oldalára tenned.

Itt most nem egy konkrét hitelt mutatunk, hanem kerekített számokkal hozunk egy példát, hogy lásd, milyen nagyságrendekre gondolhatsz.

Maradjunk tehát a korábbi példánál, és a hitelösszeg legyen 12 millió forint. Ezt 20 évre veszed fel, 5 éves kamatperiódus mellett, türelmi időt nem kérsz. Ebben az esetben a mi példánkban az induló havi törlesztőd 126 000 forint lesz.

Tegyük fel, hogy ugyanezt a hitelt 24 hónap türelmi idővel kéred. Az első két évben csak a kamatot törleszted, így havonta 113 000 forintot fizetsz a banknak. A 25. hónaptól a tőketörlesztés is elkezdődik, és a törlesztőrészleted innentől kezdve (a kamatperiódus végéig) 130 000 forint.

A hitel kamata és a THM-je mindkét esetben ugyanannyi, az eltérés csak a törlesztés módjában van.

A teljes visszafizetendő összeg az első esetben 30 342 000 forint, míg a második esetben 30 858 000 forint. Ezt jó, ha figyelembe veszed, de a teljes visszafizetendő összeg valójában kevés támpontot nyújt a döntésnél. A törlesztés ugyanis 20 évet felölel, és egy adott összeg ma nem annyit ér, mint ugyanaz az összeg a jövőben. (Gondolj bele, hogy mennyiért vettél gyerekkorodban fagylaltot vagy mennyibe került egy könyv régen és ma.)

Próbálj figyelni arra, hogy ne vállalj túl nagy kockázatot. Csak akkor kérj türelmi időt, ha a magasabb törlesztőt is ki tudnád fizetni, ha muszáj lenne.

Ez megeshet. Ahogy az infláció csökken, vele együtt a bankok által a hitelkamatok számításához használt referenciakamatok is csökkenni fognak, így egy idő múlva a bankok alacsonyabb kamatok mellett kínálnak majd lakáshiteleket.

A 8-10 százalékos kamat a lakáshiteleknél szerintünk is magas, és az ideális kamat mértéke valahol 5 százalék körül kellene, hogy legyen. Így nehéz helyzetben vannak azok, akiknek most kell hitelt felvenniük. Ugyanakkor nem kell egy hitelben tényleg 20 évig benne lenned.

Amikor a hitelkamatok csökkennek, kiválthatod a meglévő hiteled egy olcsóbb hitellel. A hitelkiváltásnak költsége is van, az elő- vagy végtörlesztett összeg 0,5-2 százaléka, banktól függően. De a hiteled anélkül is csökkentheted, hogy kilépnél az adott konstrukcióból.

Azok a bankok, amelyek kínálnak türelmi idős lakáshitelt, gyakran arra is kínálnak lehetőséget, hogy később csökkentsd a hiteled. Ez lehet egy egyszeri kamatcsökkentési lehetőség vagy ingyenes előtörlesztési lehetőség is, erre később még visszatérünk.

A CSOK Plusz egy kamattámogatott lakáshitel, amelyet gyermeket tervező házaspárok igényelhetnek a lakáscéljaik megvalósításához.

A lehetséges hitelösszeg a vállalt és meglévő gyermekek számától függ, tehát a család tényleges jövőbeli méretétől. A hiteligénylés feltétele, hogy a teljes gyermekszámból legalább egy a CSOK Plusz szerződés megkötése után szülessen.

A lehetséges hitelösszegek:

A CSOK Pluszt legfeljebb 3 százalékos kamat mellett törlesztheted. A futamidő első 12 hónapja türelmi idő. Ez alatt az időszak alatt csak a kamatot kell törlesztened. A tőketörlesztés a 13. hónaptól kezdődik.

Mivel a CSOK Plusz kamata az állami támogatás miatt nagyon kedvező, a türelmi idő alatt jóval alacsonyabb a törlesztőrészleted, mint a későbbi törlesztő.

Egy 15 millió forint összegű CSOK Plusz törlesztőrészlete 3 százalékos kamattal 25 éves futamidőre nagyjából havi 73 000 forint körül van. Az első évben, azaz a türelmi idő alatt mindössze 37 500 forint körüli összegre számíthatsz.

A maximális, 3 gyermek mellé igényelhető 50 millió forintos hitelösszegnél az első éves törlesztőrészlet 125 000 forint körül, míg a futamidő hátralévő részében havi 244 000 forint körül alakul.

Láthatod tehát, hogy az első évben mindössze nagyjából a felét kell fizetned a későbbi törlesztődnek, ami nagy könnyebbséget jelent a hitel törlesztésének kezdetén.

Ezt a türelmi időt nem kell külön kérned, ugyanis jogszabály határozza meg, hogy a CSOK Pluszt így kell törleszteni.

A CSOK Plusz törlesztésében nem a türelmi idő az egyetlen fizetési könnyítés.

Az első tervezett gyermek megszületésekor 1 év törlesztési szünetet kérhetsz. Ez alatt az idő alatt egyáltalán nem kell törlesztened a hitelt, még a kamatot sem. De ez nem jelenti azt, hogy ennyit elengednek a hiteltartozásodból. A törlesztési szünet a futamidőt egy évvel kitolja.

Végül a CSOK Pluszban hitelelengedés is van. A második vállalt gyermek megszületésekor, és utána minden további gyermeknél 10-10 millió forintot engednek el a hiteltartozásodból. Ez a gyermekvállalási támogatás. Ezt az összeget előtörlesztés formájában kapod meg. A bank ezután változatlan futamidő mellett átszámolja a törlesztőrészletedet, és egy alacsonyabb összeggel törleszted tovább a hitelt.

A hitel összege, mint minden más lakáshitelnél is, a jövedelmed nagyságától és a fedezetként szolgáló ingatlan piaci értékétől függ. Mindkét esetben jogszabály jelöli ki a bank számára azt a felső határt, amekkora a hitelt adhat egy ingatlanra vagy jövedelemre. Ezek az MNB adósságfék szabályai, és ezek nem csak a bankot védik, de téged is.

Az ingatlan piaci vagy forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékát kaphatod hitelbe, a maradék 20 százalék az önerő. A bankok ennél lehetnek szigorúbbak is, és – különösen bizonytalanabb gazdasági helyzetben – gyakran több önerőt várnak. Hogy pontosan mennyit, az a bank belső szabályaitól függ.

Számít, hogy az ingatlan hol van, milyen a műszaki állapota, mekkora, és milyen élénk a környéken az ingatlanpiac. Előfordulhat, hogy akár 30-40 százalék önerővel is számolnod kell.

A hitelhez megfelelő nagyságú és megfelelő forrásból származó jövedelmet kell tudnod igazolni.

Ha munkavállalóként dolgozol, akkor legyen olyan határozatlan idejű munkaviszonyod, ahol már nem vagy próbaidős. Ha határozott idejű munkaszerződéssel dolgozol, akkor az legyen legalább egy évnél hosszabb vagy legyen belőle hátra még egy év. A bank kérhet szándéknyilatkozatot a munkáltatódtól arra vonatkozóan, hogy a jövőben is meghosszabbítják majd a szerződésed.

A jövedelmed nagysága is fontos a hitel összege szempontjából. (Itt az egész család jövedelmére gondolj, illetve ha van adóstársad, akkor az ő jövedelme is számít.)

A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató, vagy JTM-korlát értelmében – ez a másik adósságfék szabály – a jövedelmednek csak egy bizonyos részét költheted hiteltörlesztésre. Ebbe a már meglévő összes kölcsön, hitelkeret vagy hitelkártya-tartozás is beleszámít.

Ahhoz tehát, hogy havi 130 000 forintos törlesztőrészletet tudj vállalni, legalább 260 000-520 000 forint közötti havi nettó jövedelmet kell igazolnod.

Fontos tudnod, hogy a számításnál a bank a türelmi idős lakáshiteleknél a türelmi idő lejárta után fizetendő, magasabb törlesztőrészletet veszi majd figyelembe, hiszen a lakáshiteledet ezzel a megemelt törlesztővel is tudnod kell fizetni.

Jelenleg 3 bank kínál lakáshitelt türelmi idővel, az UniCredit Bank, a Gránit Bank és az OTP Bank. Lássunk pár részletet!

Az UniCreditnél 6 vagy 12 hónapos türelmi idő közül választhatsz. A türelmi időt piaci lakáshitelekhez kérheted, hitelkiváltáshoz és szabad felhasználású jelzáloghitelekhez viszont nem. (Az UniCredit egyébként sem kínál valódi szabad felhasználású lakáshitelt.) A türelmi időt – az MNB által előírt feltételek miatt – nem kérheted minősített fogyasztóbarát lakáshitelekhez sem.

Ez nem feltétlenül jó, hiszen általában a fogyasztóbarát hitelek kedvezőek, de az UniCredit piaci hiteleket is elég jó kamatok mellett kínál.

Ha jogosult vagy az UniCredit partner csomagjára, akkor a bank a top prémium aktív kedvezménnyel felvett, legalább 15 millió forint összegű és 10 éves kamatperiódusú, vagy fix10 vagy fix20 lakáshitelek mellé a futamidő első 5 évének letelte után egyszeri díjmentes előtörlesztési lehetőséget biztosít. Az ingyenes előtörlesztés hitelkiváltásból is lehetséges.

A leghosszabb türelmi időt a Gránit Bank biztosítja, nála 24 hónappal tolhatod el a tőketörlesztés kezdetét.

Türelmi időt nem kérhetsz a támogatott hitelhez, hitelkiváltáshoz, fogyasztóbarát lakáshitelhez és szabad felhasználású jelzáloghitelekhez.

Az OTP Bank az Évnyerő hiteléhez 12 hónap türelmi időt ad. A türelmi idő lejárta után a teljes törlesztőrészletet – immár a tőketörlesztéssel együtt, egyenlő részletekben kell a banknak kifizetned a futamidő végéig. A hitel kamata ugyanaz, mint a normál feltételek mellett igényelhető lakáshitel kamata, csak a törlesztés módja más.

Az OTP a futamidő 10. évétől egy alkalommal lehetőséget ad arra, hogy a hitel kedvezmények nélkül számolt kamatát csökkentsd. A kamatot lakáshitelnél a hitel referenciakamatának (jelenleg 20 éves BIRS) 3,5 százalékponttal, szabad felhasználású jelzáloghitelnél pedig 4,5 százalékponttal növelt értékére csökkentheted.

Ez lényegében azt jelenti, hogy a futamidő 10. évétől egyszer hozzáigazíthatod a kamatot az akkori piaci kamatszinthez. Ha korábban kaptál kamatkedvezményt, az továbbra is megmarad azzal, hogy az összes kamatkedvezmény összege legfeljebb 1,5 százalék lehet.

Az egyszeri kamatcsökkentésnek díja is van, 2 százalék, legfeljebb 200 000 forint, de ezt most akcióban elengedik.

Bár a türelmi idős lakáshiteleket mi általában nem javasoljuk, hiszen a kezdeti könnyebbség után magasabb törlesztőrészletekkel, és összességében több kifizetett kamattal számolhatsz, mégis lehetnek olyan élethelyzetek, amikor jól jöhet a türelmi idő.

Ha valóban szükséged van rá, akkor a kezdeti könnyebbség sokat jelenthet, de ne felejts el felkészülni a későbbi megemelkedett törlesztőrészletekre, ne arra gondolj, hogy most jobb így, később pedig majd lesz valami.

Érdemes megnézned, hogy a bankok milyen feltételek és kamatok mellett kínálnak más hiteleket, például tudsz-e kedvezőbb fogyasztóbarát lakáshitelt igényelni, és hogy jogosult lehetsz-e valamilyen kamattámogatott hitelre vagy támogatásra.

Mindent mérlegelve akár jól is járhatsz a türelmi idővel, de ne felejtsd el a hiteled később, 5-10 év múlva megnézni, hogy még mindig ez a legjobb megoldás-e a számodra.