Ki nem kaphat lakáshitelt 2026-ban? 5 kizáró ok, ami miatt a bank azonnal elutasít
Számos oka lehet annak, hogy valaki nem kapja meg az igényelt lakáshitelt. A bankoktól nem csak az alacsony jövedelem vagy adott esetben a KHR-státuszod miatt nem kapsz lakáshitelt, bár ezeknek valóban jelentős a szerepe a hitelbírálatnál. Íme, az öt legfontosabb ok, miért utasíthatják el a bankok a hiteligénylésed.
1. Nem megfelelő ingatlanfedezet
A bankok nem minden ingatlant fogadnak el fedezetként. Elutasíthatják a hitelkérelmedet olyan ingatlanokra, amelyek nem felelnek meg a fedezeti követelményeknek, korlátozott a forgalomképességük, ezért magas a banki kockázat az értékesítésüknél.
A bankok minimalizálni akarják a saját kockázatukat, és mivel a hitel visszafizetésének biztosítéka maga az ingatlan, ezért szigorú jelzáloghitel-követelmények vonatkoznak rájuk. Mikor nem felel meg egy ingatlan ezeknek a követelményeknek?
- Ha nem lakáscélú vagy nem megfelelő besorolású az ingatlan a tulajdoni lap szerint: kereskedelmi és ipari célú ingatlanok, külterületi ingatlanok, garázs, nyaraló. Utóbbinál eltérő a bankok hozzáállása, így elfogadhatják fedezetként vagy pótfedezetként.
- A megfelelő infrastruktúra hiánya: megközelíthetetlen, nincsenek bevezetve a közművek, nem éri el a megfelelő komfortfokozatot az ingatlan, például nincs megfelelő méretű lakószoba, fürdőszoba, WC, konyha, fűtés, közművek, meleg víz.
- Jogi akadályok esetében, azaz ha nem per-, teher- és igénymentes az ingatlan. Ide tartozik a tulajdoni lap rendezetlensége, osztatlan közös tulajdonú ingatlannál a használati megállapodás hiánya, elővásárlási jog stb.
- Ha nem biztosítható az ingatlan: problémák merülhetnek fel, ha ártéri az ingatlan vagy vályog, illetve vegyes falazatú.
- Nem végleges műszaki állapot, nincs használatbavételi engedély.
- Túl alacsony az ingatlan értéke vagy önállóan nem forgalomképes.
Amikor a bank egy ingatlant fedezetként értékel fel, akkor nem annak piaci értékével, hanem hitelbiztosítéki értékével (HBÉ) számol, melynek módszertani elveit a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza.
A HBÉ pontos mértéke a banktól és az ingatlantól függ, és egy bank által kirendelt, független értékbecslő állapítja meg. A bank egy olyan értékkel számol, amiért biztosan és gyorsan el tudja adni az ingatlant, és amiből már levonja az értékesítés költségét is. A bank által kirendelt, független értékbecslő az értékeléshez figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, környezetét, méretét, adottságait, állapotát, jogi helyzetét, forgalomképességét.
2. Nincs elegendő jövedelem
A hitelképesség lakáshitel esetében legnagyobb mértékben a rendszeres jövedelem nagyságától függ. Ennek oka, hogy a banki hitelbírálat fontos eleme a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatónak (JTM) való megfelelés. Ez jogszabályi szinten korlátozza a felvehető hitel összegét a havi törlesztőrészlet maximálásán keresztül.
A JTM számítása minden lakossági hitelfelvételnél kötelező - bizonyos összeghatár felett -, mivel azt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló, 32/2014. (IX. 10.) rendelete előírja.
A JTM szabály lakáshitel esetén kimondja, hogy legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatnál havi nettó 800 000 forint jövedelem alatt a törlesztőrészlet összege legfeljebb a nettó fizetés 50 százaléka lehet. Ha a jövedelem eléri a 800 000 forint vagy ennél nagyobb, akkor pedig 60 százalék a korlát.
Kivétel a zöld hitelcél lehet, mert ebben az esetben 800 000 forint alatti jövedelemnél is elérheti a jövedelem 60 százalákát a törlesztőrészlet aránya.
Az 50 és 60 százalék azonban csak maximumértékek, amelyektől a bankok eltérhetnek, de csak lefelé.
3. Nem megfelelő a jövedelem
A bankok elsődleges jövedelemként a munkaviszonyból származó jövedelmet, a vállalkozói jövedelmet és a nyugdíjat (öregségi vagy végleges rokkantsági) fogadják el. Ezek mellett azonban számolhatnak másodlagos, kiegészítő jövedelmekkel is. Ezek a jövedelmek jöhetnek szóba a bankoknál kiegészítő jövedelemként:
- ingatlan bérbeadásából származó jövedelem,
- rendszeres bónusz, cafeteria és egyéb béren kívüli juttatások,
- megbízási díj,
- osztalék és egyéb, befektetésekből származó jövedelem,
- ösztöndíj,
- tartásdíj,
- szociális támogatások, mint a családi pótlék, GYES, CSED, GYED.
Ezek a másodlagos jövedelmek nem helyettesíthetik az elsődleges jövedelmet. Egy-egy kiegészítő jövedelem elfogadása bankonként eltérő. Előfordul, hogy egy bank elsődleges jövedelemként számít valamely kiegészítő jövedelmet, de az is, amikor csak bizonyos arányban veszik figyelembe egyik vagy másik kiegészítő jövedelmet, vagy akár az adott bank nem is veszi figyelembe.
Emiatt érdemes a hiteligénylés előtt több banknál is vagy hitelközvetítőnél tájékozódni a kiegészítő jövedelmek elfogadásáról.
Az elsődleges jövedelmeknél is felmerülhetnek azonban problémák, így az elutasított hitel oka lehet az, hogy az ezekből származó jövedelem nem felel meg a bank elvárásainak. Munkaviszony esetén például azért, mert
- próbaidőn van a hiteligénylő;
- határozott idejű a szerződése;
- nem bejelentett a munkaviszonya;
- túl rövid még a munkaviszonya, miközben a bank legalább 3–6 hónapos folyamatos munkaviszonyt vár el.
4. Túl sok a már felvett hitel
A banki elutasítás oka lehet az is, hogy az adósnak túl magas a már meglévő hiteltartozása. A bank a JTM-mutatót mindig úgy számítja, hogy figyelembe veszi az ügyfél valamennyi adósságát. A JTM-be beleszámított adósságok közé tartoznak a
- jelzáloghitelek, lakáshitelek;
- személyi kölcsönök;
- áruhitelek;
- folyószámla- és hitelkártya-keretek (ha nem is használod, a bank számol vele);
- diákhitel;
- adóstársi kötelezettség (akkor is, ha nem te fizeted a törlesztőrészleteket);
- és minden egyéb pénzintézeti kölcsön.
Ha ezek összege meghaladja a JTM-mutató által előírt értéket, akkor nem kapod meg az igényelt hitelösszeget.
5. Nincs elég önerő
A nem elegendő önerő lakáshitel esetében az egyik leggyakoribb tényező, ami miatt elutasíthat valakit a bank. Az önerő mértéke alapesetben minimum 20 százalék (jogszabályi korlát), bizonyos esetekben azonban ez a minimumérték 10 százalékra csökken: elsőlakás-vásárlók számára és zöld hitelcélnál érhető el az alacsonyabb érték.
Mivel a 20, illetve 10 százalék minimumértékek, a bankok nagyobb önerőt is megkövetelhetnek.
Ugyanakkor önerő nélkül is elérhető lakáshitel. Az egyik lehetőség, ha olyan értékű pótfedezetet sikerül bevonnod, amely lehetővé teszi azt, hogy a bank eltekintsen az önerőtől. Ilyenkor a bank a két ingatlan együttes értékét veszi alapul.
A másik lehetőség, hogy olyan támogatott hitelt veszel fel, mely figyelembe vehető önerőként. Utóbbiak közé a Babaváró hitel és a Munkáshitel tartozik. Fontos tudni, hogy ha a hitel felvétele és a lakáshitel igénylése között kevesebb mint 90 nap telik el, akkor a hitel összegének csak a 75 százaléka számítható be önerőként.
Melyek az Otthon Start extra buktatói?
Ha Otthon Start hitelt veszel fel, akkor számos egyéb ok miatt is meghiúsulhat a hitelfelvételed. Ezek egy része abból adódik, hogy nem felelsz meg a támogatott hitel rendeletében megfogalmazott feltételeinek. Az Otthon Start buktatók közé tartozik:
- Az igénylő az elmúlt 10 évben már rendelkezett saját tulajdonú belterületi ingatlannal, amely nem tartozik a rendelet kivételei közé.
- Nem rendelkezik legfeljebb 30 nap kihagyással legalább 2 éves társadalombiztosítási jogviszonnyal, illetve az utolsó 180 napban nincs igazolt magyarországi jogviszonya (kivéve a szomszédos országokban dolgozó ingázók).
- Van fennálló, 5000 forintot meghaladó köztartozása a NAV-nál.
- Hiányos a leadott dokumentáció, így például nem megfelelő jövedelemigazolás.
- Az ingatlan vételára nem felel meg a rendelet által meghatározott limiteknek: lakás legfeljebb bruttó 100 millió forint értékig, ház 150 millióig vásárolható, a négyzetméterár pedig nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.
- 20 százaléknál nagyobb a különbség az ingatlan vételára és értékbecslő által meghatározott értéke között.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi a leggyakoribb oka a lakáshitel elutasításának 2026-ban?
A leggyakoribb ok a nem elegendő, nem rendszeres vagy nem megfelelően igazolt jövedelem, illetve az önerő hiánya. -
Nem kapok hitelt, ha az ingatlan olcsó és rossz állapotú?
Elképzelhető, mert az ingatlan értékének és minőségének el kell érnie a bank által elvárt minimumszinteket. Amikor a bank egy ingatlant fedezetként értékel fel, akkor nem annak piaci értékével, hanem hitelbiztosítéki értékével (HBÉ) számol. Ennek pontos mértéke a banktól és az ingatlantól függ, és egy bank által kirendelt, független értékbecslő állapítja meg.
-
Az Otthon Start garantálja a hitel jóváhagyását?
Nem, a támogatott kamat nem helyettesíti a banki hitelképességi vizsgálatot és kockázati szűrést. -
Elutasíthatnak akkor is, ha van jövedelmem?
Igen, számtalan ok miatt elutasíthat a bank: akár azért, mert nem elegendő a jövedelem a JTM szabály alapján, vagy mert nincs elegendő önerő, vagy akár a meglévő hitelterhelés túl magas kockázatot jelenthet a bank számára.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
