Értékbecslés: ezeket kell tudnod róla lakáshitel igénylésnél 2024-ben

Az értékbecslés során egy ingatlanszakértő – az értékbecslő – megnézi az ingatlant és megállapítja a forgalmi, vagy más néven piaci értékét. Ez az az összeg, amennyit a szakember szerint most a piacon ér a lakás.

De mivel jelzáloghitelre is szükséged van, és a bank rendelte meg az értékbecslést, így a forgalmi értéken felül megállapítják a lakás hitelbiztosítéki értékét is, amit a szakmában menekülési értéknek is szoktak nevezni. Ez a bank számára lesz fontos hitelnyújtáskor.

Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért van egyáltalán szükség értékbecslésre, hiszen lakásvásárlásnál ott az adásvételi szerződés. Neked a vételárat kell kifizetned, ahhoz van szükséged hitelre, miért nem ahhoz igazodik a bank?

Azért, mert nem feltétlenül annyiért veszed meg a lakást, amennyit az valóban ér. Egy másik eladó és egy másik vevő talán más összegben állapodna meg. Ráadásul a bank se fogadna el egy olyan ingatlant egy hitel fedezeteként, amit az ő megbízottja (az értékbecslő) nem néz meg személyesen.

Miért fontos ez?

Mert az értékbecslő egy független szakértő, aki több száz ingatlant látott már. Olyan adatokhoz is hozzáfér és olyasmiket és észrevesz, amit te nem. A lakásnak számos tulajdonságát megvizsgálja, és azok alapján készít egy szakvéleményt arról, hogy mekkora a lakás értéke. Ez egy független vélemény, amit nem befolyásolnak például olyan érzelmek, hogy az eladó nehezen válik meg ettől az ingatlantól, vagy neked ez az álmaid lakása.

Ha pedig nem lakásvásárlásról van szó, hanem bővítésről, korszerűsítésről vagy felújításról, esetleg hitelkiváltásra vagy szabad felhasználásra vennél fel jelzáloghitelt, akkor még vételár sincs, amiből a bank kiindulhatna. A lakás értéke és az adható hitelösszeg szorosan összefüggenek.

A banknak jogszabály írja elő, de a saját szabályzata is meghatározza, hogy az ingatlant milyen mértékben veheti figyelembe fedezetként.

A jogszabály szerint az ingatlan piaci értékének 80 százalékánál magasabb összeget nem kaphatsz hitelként. Ez a szám a hitelfedezeti mutató, vagy HFM.

A hitel tehát a piaci értéknek legfeljebb a 80 százaléka lehet, de a bankok azért ennél gyakran óvatosabbak, és alacsonyabb összeget adnak, lehet, hogy csak 70 vagy 65 százalékot. Ezt nem hasraütés-szerűen döntik el, hanem sok tényező figyelembevételével.

Ilyen lehet például, hogy hol van a lakás, városban vagy faluban, megyeszékhelyen vagy egy kisvárosban az országhatár mellett, vagy hogy az utóbbi években mekkora volt a környéken az ingatlanforgalom.

Ezenkívül a bank a hitelfedezeti értéknél magasabb hitelt nem ad. A hitelfedezeti érték a piaci értéknél kevesebb, annak egy bizonyos százaléka. Ez az az érték, amennyiért a bank viszonylag rövid idő alatt értékesíteni tudja a lakást akkor, ha te valamilyen okból nem tudod fizetni a hiteled.

Az ingatlanszakértőnek nem érdeke sem túl magas, sem túl alacsony árat meghatározni. Az sem igaz, hogy a bank kedvéért tenne ilyet, hiszen akkor sérülne a függetlensége. Egyik fél érdekeit sem veheti figyelembe, mert objektív szakmai véleményt kell mondania.

A túl alacsonyra belőtt érték igazából a banknak sem jó, hiszen ő az értékes ingatlanokra (és megfelelő jövedelemre) minél magasabb összegű hitelt szeretne adni.

Most pedig lássuk, hogy jelenleg milyen lakáshiteleket lehet igényelni. Több bank is van, aki az értékbecslés díját elengedi, vagy utólag visszatéríti, ezért a kezdeti költség alapján rendeztük a hiteleket. Az egyéb kezdeti költségeket és feltételeket meg tudod nézni a Részletek gombra kattintva. Az útmutató a kalkulátor alatt folytatódik, érdemes tovább olvasni.

A bank biztonságos hitelezésre törekszik. Nem fogadhat be olyan fedezetet, amit aztán nagyon nehéz eladni. Olyan ingatlanokat szeret, aminek az árából csökkenteni tudja a veszteségeit, ha az adós nem tudja visszafizetni a hitelt. Ha nem így tenne, akkor egy csomó bedőlt hitele és eladhatatlan lakása lenne.

Ezért általában pontosan meghatározza azoknak az ingatlanoknak a körét és értékét, amelyeket fedezetként megfelelőnek tart. Nem mindegy például, hogy milyen anyagból épült a ház. A vályog, vagy könnyűszerkezet nem biztos, hogy elfogadható.

Az sem mindegy, hogy milyen ingatlanról van szó, lakáscélú, vagy üdülő, garázs, üzlet stb. Van, amit fedezetként nem fogad el, de pótfedezetként szóba jöhet.

A bank tehát óvatos, de neki sem érdeke, hogy jelentősen alacsonyabb piaci árat kapjon az ingatlanra, mint amennyit az ér. A bank szeretne minél több hitelt adni, hiszen minél nagyobb összeget ad hitelbe, neki annál nagyobb a kamatbevétele. De csak akkor, ha az ügyfél rendben törleszt.

Most hogy már a bankok szemével is kicsit jobban látod a helyzetet, vágjunk is bele a téged érdeklő részletekbe!

Régebben volt arra lehetőség, hogy az ügyfél kérjen értékbecslőt, de ma már nem így van. Fontos, hogy az értékbecslő pártatlan legyen, ezért a bank (a fióki ügyintéző) rendeli meg az értékbecslőket.

Lehet, hogy van, akinek megfordul a fejében, hogy egy kis plusz pénz fejében az értékbecslőt megkérje, hogy magas árat írjon bele a szakvéleményébe, de erre nem igazán van esély.

Az az értékbecslő, aki ilyesmit csinál, valószínűleg nem sokáig maradna a pályán.

A bank az értékbecslők munkáját is ellenőrzi, és értékeli az egyes szakembereket. Ennek egy lehetséges módja, hogy a bank saját szakemberei szúrópróbaszerűen kiválasztanak egy értékbecslést, és megvizsgálják a dokumentumokat. Az ingatlanról készült dokumentáció (fotók, alaprajz, ingatlan leírása, a környezet leírása stb.) alapján a bank szakembere is elvégzi az ingatlan értékbecslését, és megnézi, helyes-e az értékbecslő véleménye.

Azokkal az értékbecslőkkel, akiknek a munkáját nem találja jó minőségűnek, a bank nem dolgozik.

Te, mint hitelfelvevő, szeretnél minél magasabb árat látni az értékbecslésben, hogy minél több hitelt kaphass, de az neked sem biztos, hogy jó.

Miért?

A maximális hitelösszeg nem csak a fedezet értékétől függ, hanem a jövedelmed nagyságától is, úgyhogy nem biztos, hogy felvehetsz akkora hitelt, amekkorát egy drága ingatlan értéke megenged.

Másrészt a pénzt vissza kell fizetned, ezért érdemes csak akkora hitelt igényelned, amekkorára szükséged van.

Gyakorlatilag bármilyenre. Hitelfelvétel kapcsán leggyakrabban a lakás, lakóház, tanya, garázs, üdülő, telek, üzleti célú ingatlanok szoktak előfordulni, de fel lehet becsültetni egy szállodát, egy gyárépületet vagy egy társasházat is.

Ha nem bankhitel miatt kell értékbecslést készíttetned, akkor is bármikor megkereshetsz egy ingatlan értékbecsléssel foglalkozó céget, akiktől megrendelheted az értékbecslést.

Így kaphatsz egy független vélemény arról, hogy mennyit ér a lakásod, és ha elkezd a vevő alkudozni, akkor jobban tudsz majd érvelni. Vagy ha örökölsz egy lakást, akkor is hasznos lehet egy független szakvélemény, főleg ha nem te vagy az egyedüli örökös.

Hiteligénylésnél a bank rendeli meg az értékbecslést, pontosabban sokszor az ügyintéző, akihez a hitelkérelmed kerül. A csalások megelőzése érdekében természetesen neki sincs semennyi ráhatása, hogy melyik értékbecslő cég melyik szakembere kapja a megbízást.

Az értékbecslő telefonon megkeresi azt, akit kapcsolattartóként a banknál megadtál. Ha lakást vásárolsz, akkor ez lehet az eladó vagy az ingatlanközvetítő, de ha felújítasz, bővítesz, korszerűsítesz vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt veszel fel, akkor téged hív majd.

Ezután következik a helyszíni szemle, vagyis az ingatlan megvizsgálása. Megegyeztek egy időpontban, amikor az értékbecslő kijön felmérni a lakást. Elkéri az ingatlan dokumentumait, megnézi a lakást, mér, kérdez, fotókat készít.

A legtöbb esetben a helyszíni szemle elég gyorsan megvan. Egy családi házat a szakember legtöbbször egy órán belül fel tud mérni.

Talán azon gondolkodsz, hogy vajon minden esetben szükség van-e helyszíni szemlére.

A lakáshitelekhez általában igen, de nem feltétlenül. Ha kértél a hitelhez előzetes értékbecslést, akkor egy bizonyos időkereten belül a bank nem kér újat.

Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan forgalmi értékét megállapítják, de ehhez nem kötelező helyszíni szemlét tartani.

Mikor lehetséges ez?

Ha az ingatlan:

akkor nem feltétlenül kell rá értékbecslést készíttetnie, hanem statisztikai módszerrel is megállapíthatja a bank az ingatlan értékét.

Statisztikai alapú értékbecslést csak olyan ingatlanoknál lehet használni, amelyek alapterülete maximum 150 m2-es. Az is fontos, hogy a településen folyamatosan legyenek forgalmi adatok (lakáseladások és azok árai), hogy ezek alapján statisztikai módszerrel lehessen kiszámítani a te lakásod értékét.

Mivel nincs értékbecslés, ez néhány ingatlannál gyorsabbá és valamivel olcsóbbá teheti a hitelbírálatot. A másik oldalról viszont ekkor az adható hitel a hitelbiztosítéki érték 60 százalékánál nem lehet magasabb, szemben a jogszabály által egyébként meghatározott 80 százalékos maximummal.

Annak ellenére, hogy a bevezetésekor arra számítottak, hogy a statisztikai értékbecslés 30-50 000 forintos megtakarítást jelent majd az ügyfeleknek, a bankok az ügyleteknek csak kis részében használják. Az esetek 30 százalékát sem éri el a statisztikai értékbecsléssel érintett ügyek aránya. Ennek több oka is van.

Az értékbecslés végén egy sokkal alaposabb, részletesebb szakértői véleményt kap az ügyfél. Ez különösen akkor fontos, ha az adott ingatlan jobb állapotú vagy értékesebb, mint a környéken található ingatlanok nagy része, amelyekkel összehasonlítják, és amelyek értéke alapján az adott lakás árát is meghatározzák.

Ráadásul egyáltalán nem mindegy, hogy az ingatlan értékének 60 vagy 80 százalékát kaphatod hitelbe. A bankok gyakran húznak meg alacsonyabb határt, mint a törvényi maximum, éppen ezért sokan nem szeretnének rögtön egy alacsonyabb lehetséges hitelösszeggel indítani.

Az is számít, hogy bár a statisztikai értékbecslés ára gyakran csak a hagyományos értékbecslés 40 százaléka körül van, sőt, akár ingyenes is lehet, a bankok akcióiban gyakran szerepel, hogy a folyósítás után az értékbecslés díját visszatérítik. Így pedig már nagyon kicsi a statisztikai értékbecslés előnye, ha egyáltalán van neki.

Ráadásul még időt sem nagyon tudsz megspórolni a statisztikai értékbecsléssel, hiszen az értékbecslés csak egy pár napot vesz igénybe eleve, és a különböző hitelbírálati folyamatok amúgy is részben párhuzamosan zajlanak, tehát nem igazán lesz a hiteligénylés rövidebb.

Az ár általában attól függ, hogy milyen ingatlanról kérsz értékbecslést. Van bank, amelyik a méret alapján, van, amelyik az igényelt hitel típusa alapján áraz.

Általában 30 000-40 000 forint közötti összegre kell számítanod lakásoknál, de üzleti célú ingatlanok esetében a mérettől függően akár 100 000 forint felett is lehet.

Ez persze nem olcsó, de van, hogy az értékbecslés díját a bankok akció keretében teljesen elengedik, vagy utólag visszafizetik.

Az OTP Banknál a felvett hitel összege számít, a MagNetnél az ingatlan mérete, az UniCreditnél pedig a típusa.

Az előzetes értékbecslést a bankon keresztül kérheted. Ekkor még nem indítottad el a hiteligénylést, csak érdeklődsz a hitel iránt. A bank, illetve az ingatlanszakértő az előzetes értékbecsléskor csak az ingalant fogja nézni, a jövedelmed vizsgálatával még nem foglalkozik.

Előzetes értékbecslést érdemes lehet kérned akkor, ha nem vagy benne biztos, hogy az ingatlan, amit kinéztél, tényleg annyit ér, mint amennyit az eladó kér érte. Akkor is hasznos, ha bizonytalan vagy a lakás szerkezete, anyaga, állapota, vagy akár az elhelyezkedése miatt, és nem tudod, hogy valóban jó fedezet lesz-e az a banknak.

Támogatott hitellel vásárolt (CSOK Plusz, falusi CSOK hitel) ingatlanoknál is kérhetsz, mert ott jogszabály köti ki, hogy a vételár és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték között 20 százaléknál nagyobb különbség nem lehet. Ha az eltérés nagyobb, a támogatást elveszítheted.

Az előzetes értékbecslés viszont részedről nem jelent kötelezettséget a bank felé, azaz a bank nem lehet benne biztos, hogy valóban tőle veszed majd fel a hitelt. Ezért az értékbecslés díját ki kell fizetned, bár előfordulhat, hogy később, ha felveszed a hitelt, akkor visszakapod.

Az értékbecslőnek szüksége van pár adatra és dokumentumra. Hogy pontosan mire, az attól függ, milyen célra készíti az értékbecslést.

Mindenképpen kelleni fog a tulajdoni lap (ingyenesen is lekérhetsz az ügyfélkapun keresztül) és egy méretezett alaprajz. Ha alaprajzod nincs, akkor az értékbecslő le fogja mérni a helyiségeket, és ő maga készít egyet. Ha már megvan az adásvételi szerződés, akkor azt is megnézi.

Ha társasházi lakásról van szó, akkor kell a társasházi alapító okirat, egylakásos lakóháznál pedig a térképmásolat.

Kell a telek vagy a meglévő épületrész tulajdoni lapja, az építési tervdokumentáció, az építési engedély, vagy azzal egyenértékű dokumentum, e-napló. Társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat tervezetére is szükség lesz.

Az értékbecslő az ingatlant is alaposan megvizsgálja, de amit látsz, az a helyszíni szemlének csak egy része. A lakás tágabb környezete is lényeges.

Fontos, hogy mikor épült az ingatlan. Milyen állapotban van, vannak-e benne közművek, milyen a vízellátása, fűtése. Van-e mellékhelyiség és fürdő és szennyvízelvezetés.

Egy összkomfortos lakásban mindenképpen lennie kell fűtésnek.

Ezért különösen fontos, hogy a hitelt felújításra, korszerűsítésre vagy bővítésre igényelnéd, akkor ezt mindenképp a munkálatok megkezdése előtt tedd meg. Ha ugyanis éppen hiányzik a fürdő vagy a mosdó, akkor az ingatlan nem lakható, hitelt pedig nem fogsz kapni rá.

A ház mellett a kert állapotát is megnézi a szakember, és az is fontos, hogy a ház esztétikailag milyen.

A hitelnél fontos, hogy miből épült a ház. Könnyűszerkezetes házra is vehetsz fel hitelt, de nem minden banknál.

De szilárd falazatnál sem mindegy, hogy milyen építőanyagot használtak az építésénél. Lehet tégla, ytong, vályog vagy vegyes is.

Megnézi az értékbecslő a nyílászárókat, a ház burkolatát és a tetőt is. Utóbbi lehet agyagcserép, beton, pala vagy zsindely.

Az értékbecslő megnézi a lakás környezetét is. Fontos, hogy milyen településen van, és a településen belül hol található. A város központjában lévő ingatlan általában többet ér, mint az, amelyik a szélén van.

Hogyan lehet az ingatlant megközelíteni? Milyen utak vezetnek oda, milyen az infrastruktúra, van-e vezetékes internet és kábeltévé? Ezek mind meghatározzák a lakás értékét.

Nem mindegy, hogy egy adott ingatlannak hány tulajdonosa van, és hogy milyen jogok vannak esetleg rajta.

Lakáshitelnél nem lehet rajta haszonélvezeti jog, zálogjog, elidegenítési jog stb.

Az értékbecslőnek akkor is meg kell tudni állapítani az ingatlan értékét, ha az még nem is létezik. Ezt többféle módszerrel is meg tudja tenni, de a tervdokumentáció mindenképpen fontos dokumentum a jövőbeli érték meghatározásához.

A teljes értékbecslés általában egy hét alatt készen van onnantól kezdve, hogy a bank megrendelte a munkát.

A helyszíni szemle után az értékbecslő elkészíti az értékbecslést, ami egy többoldalas dokumentum, és az ingatlan minden fontos adatát tartalmazza. Benne vannak a tőled elkért dokumentumok is, és az értékbecslő az általa készített fényképeket is mellékeli.

Az értékbecslők sokszor megnézik az ingatlanhirdetési oldalakat is, hogy a hasonló lakásokat milyen áron hirdetik, de persze tudják, hogy ezek csak irányárak. Az értékbecslő cégeknek saját adatbázisuk is van, amiben több évre visszamenőleg is jó eséllyel sok hasonló ingatlan adatai benne vannak, és ezeket is felhasználhatják a végső szakvéleményhez.

Ehhez általában 2-3 napra van szükség.

A bankok gyakorlata eltérő abban a tekintetben, hogy milyen terjedelemben adják át neked az értékbecslés eredményét. Van, hogy megküldik neked a teljes szakvéleményt, de van, hogy csak a szakember által meghatározott piaci és hitelbiztosítéki értéket mondják meg.

A lakások forgalmi értéke kicsit olyan, mint egy részvényárfolyam, főleg az utóbbi években.

Gyakran hallhatod, hogy az ingatlanárak most magasak, vagy épp nagyon alacsonyak, mint a 2008-as válság alatt voltak. Ráadásul maga a lakás is egyre régebbi, és ahogy az idő múlik, egyre korszerűtlenebb. Így az értéke csökken.

De ha valamiért a környék népszerűsége csökken, mondjuk mert egy nagy és forgalmas út épül mellé, akkor az a lakás értékét is rontja.

Illetve ne felejtsük el a rengeteg állami támogatást, ami az utóbbi években elérhető. Felsorolni is nehéz, hogy ingatlanvásárlásra és felújításra hányféle támogatás igényelhető. Ezek általában beépülnek a lakások árába és minél több támogatás kapható bizonyos típusú ingatlanra, általában annál magasabb lesz az ára.

Ezért egy értékbecslés pár hónapon túl már nem lesz elfogadható a bank számára.

Előfordulhat, hogy az ár, amiben a lakás eladójával megegyeztél, sokkal magasabb, mint amit az értékbecslő meghatározott.

Miért lehet ez probléma?

Azért, mert így sokkal alacsonyabb hitelösszeget kaphatsz, amihez vagy sokkal több önerőt kell hozzátenned, vagy talán egyáltalán nem tudod megvenni a kiszemelt lakást.

Lehetséges az is, hogy a vételár alacsony az értékbecslő által meghatározott árhoz képest. Ennek lehet oka, ha szándékosan alacsonyabb ár kerül bele a szerződésbe azért, hogy kevesebb illetéket kelljen fizetni. Ezt viszont nem javasoljuk. Nemcsak a banki hitel miatt, hanem a NAV-nak is van arra adatbázisa, hogy a hasonló ingatlanok mennyiért kelnek el, és nem érdemes felhívni a figyelmüket magadra.

A CSOK Plusznál és falusi CSOK-nál a korábban említett 20 százalékos mozgástérből nem lóghatsz ki, különben nem kapsz támogatást. CSOK támogatásnál korábban a jogszabály maximálta a megvásárolható ingatlan vételárát. Ekkor előfordulhatott, hogy az adásvételi szerződésben alulárazták a lakást, hogy a vevő tudjon rá támogatást felvenni.

Kérdezhetnéd, hogy miért ne tévedhetne, hisz aki dolgozik, az hibázik.

Ha nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, akkor kérhetsz a banknál felülvizsgálatot. Ilyenkor a bank meg fogja nézetni a dokumentumokat egy másik szakértővel, aki újra meghatározza az ingatlan értékét.

A felülvizsgálat után előfordulhat, hogy valamennyit nyersz majd rajta, de komoly különbségre ne számíts. A bank igyekszik megbízható szakemberekkel dolgozni, rendszeresen értékeli őket, és nem szoktak nagyot tévedni. Pár százezres különbség lehet, de ha a szakértő szerint feleannyit ér a ház, mint amennyiért te megvennéd, azt nem fogod tudni behozni.

Ilyenkor legyen az értékbecslő véleménye figyelmeztető jel, hogy nem a lakás tényleges értékén vásárolnál. Érdemes lehet átgondolnod, hogy valóban megvennéd-e az ingatlant, ha a vételár ennyire nem reális.