Értékbecslés: ezeket kell tudnod róla lakáshitel igénylésnél 2024-ben

Szeretnéd tudni, hogy értékbecslésnél mire számíts? Vagy van már a kezedben egy dokumentum, és nem értesz rajta valamit, vagy egyszerűen szeretnéd tudni hogyan készült? Segítünk!

Mit mond szakértőnk?Bezár

Szeretnéd tudni, hogy értékbecslésnél mire számíts? Vagy van már a kezedben egy dokumentum, és nem értesz rajta valamit, vagy egyszerűen szeretnéd tudni hogyan készült? Segítünk!

Az értékbecslést legtöbben általában szükséges rosszként látják, amit muszáj megcsináltatni, ha lakáshitelt szeretnének felvenni, és ráadásul még pénzbe is kerül. Pedig az értékbecslés mind a vevő, mind az eladó, illetve a bank számára is hasznos dokumentum, aminek az árát ráadásul a hitel folyósítása után sok bank akcióban visszatéríti.

Az értékbecslést ráadásul gyakran félreértjük, például, hogy a szakemberek a hitelfelvevők ellen dolgoznak, vagy hogy a folyamat hosszadalmas, pedig egyikről sincs szó. Ugyanakkor ez egy fontos dokumentum, hiszen részben ettől függ, hogy mekkora hitelösszeget tud neked adni a bank. Ráadásul az értékbecslő nem csak az ingatlan piaci értékét határozza meg, hanem további értékeket is, amelyek a hitelfelvételt befolyásolják.

Ebben az útmutatóban összegyűjtöttünk minden szükséges információt, amelyet érdemes tudni az értékbecslésről, és eloszlatjuk a tévhiteket is.

Ha hitelből vennél lakást, vagy más célra igényelnél jelzáloghitelt, akkor a hitelfelvételnek mindig része az ingaltan értékbecslés. Enélkül nincs hitel. Az értékbecslést sok tévhit övezi, ami miatt sokan tartanak tőle. Útmutatónk végigvisz az értékbecslés folyamatán és elmondjuk azt is, hogy mire számíts. Vágjunk is bele!

Mi az értékbecslés és miért van rá szükség?

Az értékbecslés során egy ingatlanszakértő – az értékbecslő – megnézi az ingatlant és megállapítja a forgalmi, vagy más néven piaci értékét. Ez az az összeg, amennyit a szakember szerint most a piacon ér a lakás.

De mivel jelzáloghitelre is szükséged van, és a bank rendelte meg az értékbecslést, így a forgalmi értéken felül megállapítják a lakás hitelbiztosítéki értékét is, amit a szakmában menekülési értéknek is szoktak nevezni. Ez a bank számára lesz fontos hitelnyújtáskor.

Az értékbecslés eredményén sok múlhat, hiszen ettől is függ, hogy mennyi hitelt kaphatsz.

Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért van egyáltalán szükség értékbecslésre, hiszen lakásvásárlásnál ott az adásvételi szerződés. Neked a vételárat kell kifizetned, ahhoz van szükséged hitelre, miért nem ahhoz igazodik a bank?

Azért, mert nem feltétlenül annyiért veszed meg a lakást, amennyit az valóban ér. Egy másik eladó és egy másik vevő talán más összegben állapodna meg. Ráadásul a bank se fogadna el egy olyan ingatlant egy hitel fedezeteként, amit az ő megbízottja (az értékbecslő) nem néz meg személyesen.

Miért fontos ez?

Mert az értékbecslő egy független szakértő, aki több száz ingatlant látott már. Olyan adatokhoz is hozzáfér és olyasmiket és észrevesz, amit te nem. A lakásnak számos tulajdonságát megvizsgálja, és azok alapján készít egy szakvéleményt arról, hogy mekkora a lakás értéke. Ez egy független vélemény, amit nem befolyásolnak például olyan érzelmek, hogy az eladó nehezen válik meg ettől az ingatlantól, vagy neked ez az álmaid lakása.

Ha pedig nem lakásvásárlásról van szó, hanem bővítésről, korszerűsítésről vagy felújításról, esetleg hitelkiváltásra vagy szabad felhasználásra vennél fel jelzáloghitelt, akkor még vételár sincs, amiből a bank kiindulhatna. A lakás értéke és az adható hitelösszeg szorosan összefüggenek.

A banknak jogszabály írja elő, de a saját szabályzata is meghatározza, hogy az ingatlant milyen mértékben veheti figyelembe fedezetként.

A jogszabály szerint az ingatlan piaci értékének 80 százalékánál magasabb összeget nem kaphatsz hitelként. Ez a szám a hitelfedezeti mutató, vagy HFM.

Egy értékbecslő a kezében a független véleményt tartalmazó mappával beszélget a lakás tulajdonosaival

Sokszor nem a maximumot adják a bankok

A hitel tehát a piaci értéknek legfeljebb a 80 százaléka lehet, de a bankok azért ennél gyakran óvatosabbak, és alacsonyabb összeget adnak, lehet, hogy csak 70 vagy 65 százalékot. Ezt nem hasraütés-szerűen döntik el, hanem sok tényező figyelembevételével.

Ilyen lehet például, hogy hol van a lakás, városban vagy faluban, megyeszékhelyen vagy egy kisvárosban az országhatár mellett, vagy hogy az utóbbi években mekkora volt a környéken az ingatlanforgalom.

Ezenkívül a bank a hitelfedezeti értéknél magasabb hitelt nem ad. A hitelfedezeti érték a piaci értéknél kevesebb, annak egy bizonyos százaléka. Ez az az érték, amennyiért a bank viszonylag rövid idő alatt értékesíteni tudja a lakást akkor, ha te valamilyen okból nem tudod fizetni a hiteled.

Tévhit: Az értékbecslő jelentősen alulértékeli az ingatlant.

Az ingatlanszakértőnek nem érdeke sem túl magas, sem túl alacsony árat meghatározni. Az sem igaz, hogy a bank kedvéért tenne ilyet, hiszen akkor sérülne a függetlensége. Egyik fél érdekeit sem veheti figyelembe, mert objektív szakmai véleményt kell mondania.

A túl alacsonyra belőtt érték igazából a banknak sem jó, hiszen ő az értékes ingatlanokra (és megfelelő jövedelemre) minél magasabb összegű hitelt szeretne adni.

Most pedig lássuk, hogy jelenleg milyen lakáshiteleket lehet igényelni. Több bank is van, aki az értékbecslés díját elengedi, vagy utólag visszatéríti, ezért a kezdeti költség alapján rendeztük a hiteleket. Az egyéb kezdeti költségeket és feltételeket meg tudod nézni a Részletek gombra kattintva. Az útmutató a kalkulátor alatt folytatódik, érdemes tovább olvasni.

Bezár
Hitelösszeg
Futamidő
Havi nettó jövedelmetek
Meglévő gyermekek
Vállaltok további gyermeket?
1. gyerek születési idő
2. gyerek születési idő
3. gyerek születési idő
További beállítások
Bezár

Ha tudod előre, hogy hamarabb vissza tudod fizetni, állítsd be, hány év múlva, hogy még kedvezőbb lakáshiteleket tudjunk mutatni.

Csak ilyen kamatperiódusú hiteleket szeretnék látni:

Csak ezektől a bankoktól szeretnék lakáshiteleket látni


				
Bezár

Azon dolgozunk, hogy a rengeteg lakáshitel közül megtalálhasd a legjobbat.

Most kalkuláljuk a(z)
    lakáshiteleket...
    Rendezés:
    Válassz a kiemelt hitelek közül!
    További hitelek
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 132 238 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 6,90% Kamat: 6,69%
      Visszafizetendő 23 802 830 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 132-300 hó • THM: 7,01% • Hitel teljes díja: 8 802 830 Ft • Ebből kamat: 8 802 830 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,69%
    • 1x1 Lakáshitel
      Törlesztő 142 030 Ft Fix kamat
      THM 8,24% Kamat: 7,74%
      Visszafizetendő 25 565 467 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 72-360 hó • THM: 8,20% - 8,37% • Hitel teljes díja: 10 565 467 Ft • Ebből kamat: 10 565 467 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft • Kamatperiódus: Fix kamat • Kamat: 7,74%
    • Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel)
      Törlesztő 132 238 Ft Kamatperiódus: 5 év
      THM 7,04% Kamat: 6,69%
      Visszafizetendő 23 912 990 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 60-360 hó • THM: 6,91% - 8,80% • Hitel teljes díja: 8 912 990 Ft • Ebből kamat: 8 802 830 Ft • Kezdeti díj: 58 320 Ft • Kamatperiódus: 5 év • Kamat: 6,69%
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 132 653 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 7,02% Kamat: 6,74%
      Visszafizetendő 23 890 189 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 120-360 hó • THM: 6,90% - 7,83% • Hitel teljes díja: 8 890 189 Ft • Ebből kamat: 8 877 589 Ft • Kezdeti díj: 58 600 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,74%
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 135 641 FtAz első hónapban 88 082 Ft
      THM 7,35% Kamat: 6,95%
      Visszafizetendő 24 383 410 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 120-360 hó • THM: 7,29% - 8,79% • Hitel teljes díja: 9 383 410 Ft • Ebből kamat: 9 367 810 Ft • Kezdeti díj: 60 050 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,95%

    A megjelenített adatok nem minősülnek ajánlatnak vagy ajánlattételnek és nem jelentenek teljes körű tájékoztatást, azok kizárólag informatív jellegűek, szerződéskötési kötelezettséget nem jelentenek. Felhívjuk figyelmét, hogy a kalkulátorban szereplő banki ajánlatok nem feltétlenül objektív összehasonlítás alapján jelennek meg. A banki ajánlatok sorrendjét befolyásolhatja a kattintások gyakorisága, a bankokkal kötött promóciós szerződés tartalma (így különösen: a promóciós díj összege, illetve a megrendelt kattintási szám mennyisége), valamint az ajánlatok megjelenésének időben történő egyenletes eloszlása miatti egyedi ütemezési célú informatikai megoldások. A hiteleket csak negatív KHR listán nem szereplő, és megfelelő jövedelemmel (és adott esetben fedezettel) rendelkezők kaphatják meg a hitelintézet döntésétől függően. A törlesztőrészletek számítása az aktuálisan meghirdetett kamatokkal történt, amelyeket a hitelintézetek módosíthatnak. A kiválasztott hitelintézet által adott ajánlat eltérhet a fent megadott adatoktól, amely vonatkozásában felelősségünket kizárjuk. További részletek az Ügyféltájékoztatónkban (ITT), valamint a hitelintézetek weboldalán vagy azok ügyfélszolgálatain tekinthetők meg.
    Tájékoztatunk, hogy kalkulátorunk nem számol a megvásárolni kívánt vagyonbiztosításának díjával, mivel az ingatlan hitelbiztosítéki értéke nem ismert. Előzőek miatt az általunk megjelenített THM összege a vagyonbiztosítás díját nem tartalmazza. Felhívjuk figyelmedet, hogy a bankok többsége kötelezően előírja a vagyonbiztosítás megkötését és fenntartását a teljes futamidő vonatkozásában, ezért a rendszeres havi kiadásokhoz az ingatlan vagyonbiztosításának összege hozzászámítandó.
    A vagyonbiztosítás díját figyelembe kell venni a THM plafon számításánál. A THM plafon jelenleg az alapkamat 24 százalékponttal növelt összege. A THM plafon értékének átlépése esetén nem adható ajánlat a hitelt igénylő részére, így kölcsön sem nyújtható számára.
    A vagyonbiztosítás pontos díjáról javasoljuk, hogy előzetesen tájékozódj.
    Ezeknek a bankoknak a termékeit nem jelenítjük meg a kalkulátorainkban: Bank of China, BNP Paribas, Deutsche Bank, Duna Takarék Bank, ING, KDB Bank, Merkantil Bank, Oberbank, Polgári Bank.

    További szöveg megjelenítése

    A bank szereti túlbiztosítani magát

    A bank biztonságos hitelezésre törekszik. Nem fogadhat be olyan fedezetet, amit aztán nagyon nehéz eladni. Olyan ingatlanokat szeret, aminek az árából csökkenteni tudja a veszteségeit, ha az adós nem tudja visszafizetni a hitelt. Ha nem így tenne, akkor egy csomó bedőlt hitele és eladhatatlan lakása lenne.

    Ezért általában pontosan meghatározza azoknak az ingatlanoknak a körét és értékét, amelyeket fedezetként megfelelőnek tart. Nem mindegy például, hogy milyen anyagból épült a ház. A vályog, vagy könnyűszerkezet nem biztos, hogy elfogadható.

    Az sem mindegy, hogy milyen ingatlanról van szó, lakáscélú, vagy üdülő, garázs, üzlet stb. Van, amit fedezetként nem fogad el, de pótfedezetként szóba jöhet.

    A bank tehát óvatos, de neki sem érdeke, hogy jelentősen alacsonyabb piaci árat kapjon az ingatlanra, mint amennyit az ér. A bank szeretne minél több hitelt adni, hiszen minél nagyobb összeget ad hitelbe, neki annál nagyobb a kamatbevétele. De csak akkor, ha az ügyfél rendben törleszt.

    Most hogy már a bankok szemével is kicsit jobban látod a helyzetet, vágjunk is bele a téged érdeklő részletekbe!

    Választhatok értékbecslőt?

    Régebben volt arra lehetőség, hogy az ügyfél kérjen értékbecslőt, de ma már nem így van. Fontos, hogy az értékbecslő pártatlan legyen, ezért a bank (a fióki ügyintéző) rendeli meg az értékbecslőket.

    Tévhit: Az értékbecslőt le lehet fizetni.

    Lehet, hogy van, akinek megfordul a fejében, hogy egy kis plusz pénz fejében az értékbecslőt megkérje, hogy magas árat írjon bele a szakvéleményébe, de erre nem igazán van esély.

    Az az értékbecslő, aki ilyesmit csinál, valószínűleg nem sokáig maradna a pályán.

    A bank az értékbecslők munkáját is ellenőrzi, és értékeli az egyes szakembereket. Ennek egy lehetséges módja, hogy a bank saját szakemberei szúrópróbaszerűen kiválasztanak egy értékbecslést, és megvizsgálják a dokumentumokat. Az ingatlanról készült dokumentáció (fotók, alaprajz, ingatlan leírása, a környezet leírása stb.) alapján a bank szakembere is elvégzi az ingatlan értékbecslését, és megnézi, helyes-e az értékbecslő véleménye.

    Azokkal az értékbecslőkkel, akiknek a munkáját nem találja jó minőségűnek, a bank nem dolgozik.

    Te, mint hitelfelvevő, szeretnél minél magasabb árat látni az értékbecslésben, hogy minél több hitelt kaphass, de az neked sem biztos, hogy jó.

    Miért?

    A maximális hitelösszeg nem csak a fedezet értékétől függ, hanem a jövedelmed nagyságától is, úgyhogy nem biztos, hogy felvehetsz akkora hitelt, amekkorát egy drága ingatlan értéke megenged.

    Másrészt a pénzt vissza kell fizetned, ezért érdemes csak akkora hitelt igényelned, amekkorára szükséged van.

    Lakások ablakai egy régi társasházi épületben

    Milyen ingatlanra kérhetek értékbecslést?

    Gyakorlatilag bármilyenre. Hitelfelvétel kapcsán leggyakrabban a lakás, lakóház, tanya, garázs, üdülő, telek, üzleti célú ingatlanok szoktak előfordulni, de fel lehet becsültetni egy szállodát, egy gyárépületet vagy egy társasházat is.

    Én lakást adnék el, kérjek értékbecslést?

    Ha nem bankhitel miatt kell értékbecslést készíttetned, akkor is bármikor megkereshetsz egy ingatlan értékbecsléssel foglalkozó céget, akiktől megrendelheted az értékbecslést.

    Így kaphatsz egy független vélemény arról, hogy mennyit ér a lakásod, és ha elkezd a vevő alkudozni, akkor jobban tudsz majd érvelni. Vagy ha örökölsz egy lakást, akkor is hasznos lehet egy független szakvélemény, főleg ha nem te vagy az egyedüli örökös.

    Hogyan zajlik az értékbecslés?

    Hiteligénylésnél a bank rendeli meg az értékbecslést, pontosabban sokszor az ügyintéző, akihez a hitelkérelmed kerül. A csalások megelőzése érdekében természetesen neki sincs semennyi ráhatása, hogy melyik értékbecslő cég melyik szakembere kapja a megbízást.

    Az értékbecslő telefonon megkeresi azt, akit kapcsolattartóként a banknál megadtál. Ha lakást vásárolsz, akkor ez lehet az eladó vagy az ingatlanközvetítő, de ha felújítasz, bővítesz, korszerűsítesz vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt veszel fel, akkor téged hív majd.

    Ezután következik a helyszíni szemle, vagyis az ingatlan megvizsgálása. Megegyeztek egy időpontban, amikor az értékbecslő kijön felmérni a lakást. Elkéri az ingatlan dokumentumait, megnézi a lakást, mér, kérdez, fotókat készít.

    Tévhit: az értékbecslés hosszadalmas.

    A legtöbb esetben a helyszíni szemle elég gyorsan megvan. Egy családi házat a szakember legtöbbször egy órán belül fel tud mérni.

    Talán azon gondolkodsz, hogy vajon minden esetben szükség van-e helyszíni szemlére.

    A lakáshitelekhez általában igen, de nem feltétlenül. Ha kértél a hitelhez előzetes értékbecslést, akkor egy bizonyos időkereten belül a bank nem kér újat.

    Statisztikai alapú értékbecslés

    Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan forgalmi értékét megállapítják, de ehhez nem kötelező helyszíni szemlét tartani.

    Mikor lehetséges ez?

    Ha az ingatlan:

    • lakóingatlanként szerepel a nyilvántartásban,
    • Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomerációban van, és
    • azt a bank szabályzata is megengedi,

    akkor nem feltétlenül kell rá értékbecslést készíttetnie, hanem statisztikai módszerrel is megállapíthatja a bank az ingatlan értékét.

    Statisztikai alapú értékbecslést csak olyan ingatlanoknál lehet használni, amelyek alapterülete maximum 150 m2-es. Az is fontos, hogy a településen folyamatosan legyenek forgalmi adatok (lakáseladások és azok árai), hogy ezek alapján statisztikai módszerrel lehessen kiszámítani a te lakásod értékét.

    Mivel nincs értékbecslés, ez néhány ingatlannál gyorsabbá és valamivel olcsóbbá teheti a hitelbírálatot. A másik oldalról viszont ekkor az adható hitel a hitelbiztosítéki érték 60 százalékánál nem lehet magasabb, szemben a jogszabály által egyébként meghatározott 80 százalékos maximummal.

    Statitzsikai alapú értékbecslést csinál egy szakember laptopon

    Nem használják még széles körben

    Annak ellenére, hogy a bevezetésekor arra számítottak, hogy a statisztikai értékbecslés 30-50 000 forintos megtakarítást jelent majd az ügyfeleknek, a bankok az ügyleteknek csak kis részében használják. Az esetek 30 százalékát sem éri el a statisztikai értékbecsléssel érintett ügyek aránya. Ennek több oka is van.

    Az értékbecslés végén egy sokkal alaposabb, részletesebb szakértői véleményt kap az ügyfél. Ez különösen akkor fontos, ha az adott ingatlan jobb állapotú vagy értékesebb, mint a környéken található ingatlanok nagy része, amelyekkel összehasonlítják, és amelyek értéke alapján az adott lakás árát is meghatározzák.

    Ráadásul egyáltalán nem mindegy, hogy az ingatlan értékének 60 vagy 80 százalékát kaphatod hitelbe. A bankok gyakran húznak meg alacsonyabb határt, mint a törvényi maximum, éppen ezért sokan nem szeretnének rögtön egy alacsonyabb lehetséges hitelösszeggel indítani.

    Az is számít, hogy bár a statisztikai értékbecslés ára gyakran csak a hagyományos értékbecslés 40 százaléka körül van, sőt, akár ingyenes is lehet, a bankok akcióiban gyakran szerepel, hogy a folyósítás után az értékbecslés díját visszatérítik. Így pedig már nagyon kicsi a statisztikai értékbecslés előnye, ha egyáltalán van neki.

    Ráadásul még időt sem nagyon tudsz megspórolni a statisztikai értékbecsléssel, hiszen az értékbecslés csak egy pár napot vesz igénybe eleve, és a különböző hitelbírálati folyamatok amúgy is részben párhuzamosan zajlanak, tehát nem igazán lesz a hiteligénylés rövidebb.

    Statisztikai értékbecslést akkor érdemes használni, ha az ingatlanod valóban hasonló a környéken található lakások többségéhez, és ha eleve kisebb összegű hitelt igényelnél, tehát nem okoz gondot a 60 százalékos maximális értékhatár.

    Mennyibe kerül az értékbecslés?

    Az ár általában attól függ, hogy milyen ingatlanról kérsz értékbecslést. Van bank, amelyik a méret alapján, van, amelyik az igényelt hitel típusa alapján áraz.

    Tévhit: az értékbecslés nagyon drága.

    Általában 30 000-40 000 forint közötti összegre kell számítanod lakásoknál, de üzleti célú ingatlanok esetében a mérettől függően akár 100 000 forint felett is lehet.

    Ez persze nem olcsó, de van, hogy az értékbecslés díját a bankok akció keretében teljesen elengedik, vagy utólag visszafizetik.

    Az OTP Banknál a felvett hitel összege számít, a MagNetnél az ingatlan mérete, az UniCreditnél pedig a típusa.

    Ezért jó az előzetes értékbecslés

    Az előzetes értékbecslést a bankon keresztül kérheted. Ekkor még nem indítottad el a hiteligénylést, csak érdeklődsz a hitel iránt. A bank, illetve az ingatlanszakértő az előzetes értékbecsléskor csak az ingalant fogja nézni, a jövedelmed vizsgálatával még nem foglalkozik.

    Előzetes értékbecslést érdemes lehet kérned akkor, ha nem vagy benne biztos, hogy az ingatlan, amit kinéztél, tényleg annyit ér, mint amennyit az eladó kér érte. Akkor is hasznos, ha bizonytalan vagy a lakás szerkezete, anyaga, állapota, vagy akár az elhelyezkedése miatt, és nem tudod, hogy valóban jó fedezet lesz-e az a banknak.

    Támogatott hitellel vásárolt (CSOK Plusz, falusi CSOK hitel) ingatlanoknál is kérhetsz, mert ott jogszabály köti ki, hogy a vételár és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték között 20 százaléknál nagyobb különbség nem lehet. Ha az eltérés nagyobb, a támogatást elveszítheted.

    Az előzetes értékbecslés viszont részedről nem jelent kötelezettséget a bank felé, azaz a bank nem lehet benne biztos, hogy valóban tőle veszed majd fel a hitelt. Ezért az értékbecslés díját ki kell fizetned, bár előfordulhat, hogy később, ha felveszed a hitelt, akkor visszakapod.

    Nappali amire előzetes értékbecslést rendelt meg egy érdeklődő

    Milyen dokumentumokra lesz szükségem?

    Az értékbecslőnek szüksége van pár adatra és dokumentumra. Hogy pontosan mire, az attól függ, milyen célra készíti az értékbecslést.

    Ingatlanvásárlásnál vagy szabad felhasználású jelzáloghitelnél

    Mindenképpen kelleni fog a tulajdoni lap (ingyenesen is lekérhetsz az ügyfélkapun keresztül) és egy méretezett alaprajz. Ha alaprajzod nincs, akkor az értékbecslő le fogja mérni a helyiségeket, és ő maga készít egyet. Ha már megvan az adásvételi szerződés, akkor azt is megnézi.

    Ha társasházi lakásról van szó, akkor kell a társasházi alapító okirat, egylakásos lakóháznál pedig a térképmásolat.

    Építési hiteleknél, épülő új ingatlanoknál, bővítésre, korszerűsítésre, felújításra felvett hiteleknél

    Kell a telek vagy a meglévő épületrész tulajdoni lapja, az építési tervdokumentáció, az építési engedély, vagy azzal egyenértékű dokumentum, e-napló. Társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat tervezetére is szükség lesz.

    5 szempont ami alapján az értékbecslő értékeli az ingatlant

    Az értékbecslő az ingatlant is alaposan megvizsgálja, de amit látsz, az a helyszíni szemlének csak egy része. A lakás tágabb környezete is lényeges.

    1. A lakás állapota, közművek

    Fontos, hogy mikor épült az ingatlan. Milyen állapotban van, vannak-e benne közművek, milyen a vízellátása, fűtése. Van-e mellékhelyiség és fürdő és szennyvízelvezetés.

    Egy összkomfortos lakásban mindenképpen lennie kell fűtésnek.

    Ezért különösen fontos, hogy a hitelt felújításra, korszerűsítésre vagy bővítésre igényelnéd, akkor ezt mindenképp a munkálatok megkezdése előtt tedd meg. Ha ugyanis éppen hiányzik a fürdő vagy a mosdó, akkor az ingatlan nem lakható, hitelt pedig nem fogsz kapni rá.

    A ház mellett a kert állapotát is megnézi a szakember, és az is fontos, hogy a ház esztétikailag milyen.

    2. Szerkezet

    A hitelnél fontos, hogy miből épült a ház. Könnyűszerkezetes házra is vehetsz fel hitelt, de nem minden banknál.

    De szilárd falazatnál sem mindegy, hogy milyen építőanyagot használtak az építésénél. Lehet tégla, ytong, vályog vagy vegyes is.

    Megnézi az értékbecslő a nyílászárókat, a ház burkolatát és a tetőt is. Utóbbi lehet agyagcserép, beton, pala vagy zsindely.

    3. Elhelyezkedés, megközelíthetőség

    Az értékbecslő megnézi a lakás környezetét is. Fontos, hogy milyen településen van, és a településen belül hol található. A város központjában lévő ingatlan általában többet ér, mint az, amelyik a szélén van.

    Hogyan lehet az ingatlant megközelíteni? Milyen utak vezetnek oda, milyen az infrastruktúra, van-e vezetékes internet és kábeltévé? Ezek mind meghatározzák a lakás értékét.

    4. Az ingatlan jogi helyzete

    Nem mindegy, hogy egy adott ingatlannak hány tulajdonosa van, és hogy milyen jogok vannak esetleg rajta.

    Lakáshitelnél nem lehet rajta haszonélvezeti jog, zálogjog, elidegenítési jog stb.

    5. Épülő ház vagy bővítés

    Az értékbecslőnek akkor is meg kell tudni állapítani az ingatlan értékét, ha az még nem is létezik. Ezt többféle módszerrel is meg tudja tenni, de a tervdokumentáció mindenképpen fontos dokumentum a jövőbeli érték meghatározásához.

    értékbecslő kezet fog az értékbecslés előtt az ingatlan tulajdonosával

    Mennyi idő míg elkészül a szakvélemény?

    A teljes értékbecslés általában egy hét alatt készen van onnantól kezdve, hogy a bank megrendelte a munkát.

    A helyszíni szemle után az értékbecslő elkészíti az értékbecslést, ami egy többoldalas dokumentum, és az ingatlan minden fontos adatát tartalmazza. Benne vannak a tőled elkért dokumentumok is, és az értékbecslő az általa készített fényképeket is mellékeli.

    Az értékbecslők sokszor megnézik az ingatlanhirdetési oldalakat is, hogy a hasonló lakásokat milyen áron hirdetik, de persze tudják, hogy ezek csak irányárak. Az értékbecslő cégeknek saját adatbázisuk is van, amiben több évre visszamenőleg is jó eséllyel sok hasonló ingatlan adatai benne vannak, és ezeket is felhasználhatják a végső szakvéleményhez.

    Ehhez általában 2-3 napra van szükség.

    A bankok gyakorlata eltérő abban a tekintetben, hogy milyen terjedelemben adják át neked az értékbecslés eredményét. Van, hogy megküldik neked a teljes szakvéleményt, de van, hogy csak a szakember által meghatározott piaci és hitelbiztosítéki értéket mondják meg.

    Mennyi ideig érvényes az értékbecslés?

    A lakások forgalmi értéke kicsit olyan, mint egy részvényárfolyam, főleg az utóbbi években.

    Gyakran hallhatod, hogy az ingatlanárak most magasak, vagy épp nagyon alacsonyak, mint a 2008-as válság alatt voltak. Ráadásul maga a lakás is egyre régebbi, és ahogy az idő múlik, egyre korszerűtlenebb. Így az értéke csökken.

    Komolyabb felújítás, korszerűsítés után viszont nő az ára. Ha leaszfaltozzák az eddig folyton sáros utcát, az is növeli a lakásod értékét.

    De ha valamiért a környék népszerűsége csökken, mondjuk mert egy nagy és forgalmas út épül mellé, akkor az a lakás értékét is rontja.

    Illetve ne felejtsük el a rengeteg állami támogatást, ami az utóbbi években elérhető. Felsorolni is nehéz, hogy ingatlanvásárlásra és felújításra hányféle támogatás igényelhető. Ezek általában beépülnek a lakások árába és minél több támogatás kapható bizonyos típusú ingatlanra, általában annál magasabb lesz az ára.

    Ezért egy értékbecslés pár hónapon túl már nem lesz elfogadható a bank számára.

    Nem értek egyet az értékbecslés eredményével. Mit tehetek?

    Előfordulhat, hogy az ár, amiben a lakás eladójával megegyeztél, sokkal magasabb, mint amit az értékbecslő meghatározott.

    Miért lehet ez probléma?

    Azért, mert így sokkal alacsonyabb hitelösszeget kaphatsz, amihez vagy sokkal több önerőt kell hozzátenned, vagy talán egyáltalán nem tudod megvenni a kiszemelt lakást.

    Lehetséges az is, hogy a vételár alacsony az értékbecslő által meghatározott árhoz képest. Ennek lehet oka, ha szándékosan alacsonyabb ár kerül bele a szerződésbe azért, hogy kevesebb illetéket kelljen fizetni. Ezt viszont nem javasoljuk. Nemcsak a banki hitel miatt, hanem a NAV-nak is van arra adatbázisa, hogy a hasonló ingatlanok mennyiért kelnek el, és nem érdemes felhívni a figyelmüket magadra.

    Egy hitelfelvevő telefonon vitatkozik az értékbecslővel az alacsony hitelbiztosítéki érték miatt

    A CSOK Plusznál és falusi CSOK-nál a korábban említett 20 százalékos mozgástérből nem lóghatsz ki, különben nem kapsz támogatást. CSOK támogatásnál korábban a jogszabály maximálta a megvásárolható ingatlan vételárát. Ekkor előfordulhatott, hogy az adásvételi szerződésben alulárazták a lakást, hogy a vevő tudjon rá támogatást felvenni.

    CSOK Plusz esetében újra van értékhatár, de ilyesmivel nem érdemes trükközni, mert az értékbecslő látni fogja a különbséget.

    Kérdezhetnéd, hogy miért ne tévedhetne, hisz aki dolgozik, az hibázik.

    Ha nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, akkor kérhetsz a banknál felülvizsgálatot. Ilyenkor a bank meg fogja nézetni a dokumentumokat egy másik szakértővel, aki újra meghatározza az ingatlan értékét.

    A felülvizsgálat után előfordulhat, hogy valamennyit nyersz majd rajta, de komoly különbségre ne számíts. A bank igyekszik megbízható szakemberekkel dolgozni, rendszeresen értékeli őket, és nem szoktak nagyot tévedni. Pár százezres különbség lehet, de ha a szakértő szerint feleannyit ér a ház, mint amennyiért te megvennéd, azt nem fogod tudni behozni.

    Ilyenkor legyen az értékbecslő véleménye figyelmeztető jel, hogy nem a lakás tényleges értékén vásárolnál. Érdemes lehet átgondolnod, hogy valóban megvennéd-e az ingatlant, ha a vételár ennyire nem reális.

    Maradtak kérdéseid?

    • Mit csinál az értékbecslő?

      Az értékbecslő megvizsgálja a lakást, és meghatározza annak a piaci értékét. Jelzáloghitel esetén a hitelbiztosítéki értéket is megmondja.

    • Hitelfelvételnél nekem kell értékbecslő céget keresnem?

      Nem. Az értékbecslőt a bank bízza meg. Az ingatlanszakértő felveszi veled a kapcsolatot, hogy a helyszíni szemléhez időpontot egyeztessetek.
    • Mikor kérjek előzetes értékbecslést?

      Elsősorban akkor lehet érdekes, ha bizonytalan vagy abban, hogy a lakás valóban megfelelő fedezet lesz a bank számára. Kérhetsz akkor is, ha nem vagy benne biztos, hogy reális áron vásárolnád meg az ingatlant.
    • Kérhetek újabb értékbecslést, ha nem érték egyet az eredménnyel?

      Kérheted az értékbecslés felülvizsgálatát. De érdemes átgondolni milyen esetben kéred, mert nagy különbség nem lehet az értékbecslés eredménye és a tényleges piaci érték között. Könnyen lehet, hogy a felülvizsgálat ugyanarra az eredményre jut.
    • Oda kell adnom az értékbecslőnek az energetikai tanúsítványt is?

      Nem fogja tőled kérni. Az energetikai tanúsítványt akkor kell elkészíttetned, ha eladod a lakásodat. A hitelfelvételhez nem szokott rá szükség lenni.

      Lakásvásárlás kapcsán a zöld hitelnél hallhatsz még az energetikai tanúsítványról, de a zöld hiteleket és zöld kedvezményeket kifejezetten energiatakarékos lakások vásárlásához vagy építéséhez adják, amit csak az energetikai tanúsítvánnyal tudsz igazolni. Akkor sem az értékbecslésnél van rá szükség, hanem a hiteligénylésnél.

    Simondán Eszter
    Simondán Eszter Pénzügyi szakértő
    Linkedin
    Simondán Eszter Pénzügyi szakértő

    Bár közgazdasági szakközépiskolában érettségiztem, később a humán tárgyak felé fordultam. Szerettem az irodalmat, műveket elemezni, kritikákat írni. Angol szakon végeztem, a diplomamunkámat amerikai drámákból írtam. Az egyetem után egy nagy cégnél helyezkedtem el, ahol visszacsöppentem a pénzügyek világába. Annyira beszippantott, hogy visszaültem az iskolapadba, és közgazdász lettem. Az írás szeretetét és a banki világ iránti érdeklődésemet végül a gazdasági tartalmak írásában sikerült egyesítenem. Szívesen mélyedek el egy-egy témában, és mutatom meg az olvasónak, hogy pénzügyi témákról olvasni nemcsak hasznos vagy szükséges, de érdekes is lehet. Szabadidőmben szívesen olvasok és szeretem a reneszánsz táncokat.

    Legfrissebb útmutatóink lakáshitel témában

    • 20 millió forint szabad felhasználású hitelt legegyszerűbb jelzáloghitelként igényelni
      Lakáshitel

      20 millió forint szabad felhasználású hitelre lenne szükséged? Ezek a lehetőségeid

      20 millió forintra lenne szükséged, amit bármire felhasználhatsz? Ekkora összeget jelzáloghitel formájában kaphatsz, és a jelzáloghitelnek is van szabad felhasználású formája. Útmutatónkból megtudhatod, milyen feltételekkel igényelhetsz 20 millió forint hitelt, és milyen formában juthatsz nagy összeghez.

      frissítve: 2024. július 4.
    • Ez a férfi örül, mert megkapta az igényelt hitelt
      Lakáshitel

      Hiteligénylés vállalkozóként – mikor melyiket igényeljem?

      Ha magánjellegű céljaidat – például költözés, korszerűsítés, autóvásárlás, nagyobb családi esemény lebonyolítása – szeretnéd megvalósítani, akkor többféle lakossági hitel közül választhatsz még akkor is, ha saját vállalkozásodban dolgozol. A választékban nincs ugyan különbség, de mikor melyik hitel a megfelelő, és miben más ezeket vállalkozóként igényelni?

      frissítve: 2024. március 18.
    • Ez a nő azon tűnődik, vajon milyen előnyökkel és kockázatokkal járna, ha lakáshitelt venne fel
      Lakáshitel

      A hitelfelvétel előnyei és kockázatai

      Sokakat tölt el aggodalommal, ha hitelt kell felvenniük. És bár az óvatosság indokolt, a hitelfelvétel remek lehetőséget biztosít arra, hogy segítsen az utadon, és ha okosan csinálod, gyarapodhatsz is általa.

      frissítve: 2024. március 18.