Minden, amit tudnod kell, hogy felkészülten és jó áron eladhasd az ingatlanodat

Nem mindegy, milyen hozzáállással vágsz bele az ingatlanod értékesítésébe. Gondold át, és akár írj egy listát az okokról, amiért el szeretnéd adni, hogy lásd, valóban az eladással jársz-e a legjobban. Minden további lépés könnyebb lesz, ha megvan a határozott döntés az eladásara.

Ha azonban még mindig kételkedsz, és azon az alapon kezded el árulni az ingatlant, hogy hátha sikerül kifogni egy remek árajánlatot, vagy egy olyan vevőt, aki piaci ár felett venné meg a lakást, akkor nem fogod olyan komolyan venni az eladást, és ezt az érdeklődők is érezni fogják rajtad.

Az emberek általában nagyon kötődnek a lakhelyükhöz, hiszen az számukra nemcsak egy ingatlan, amit el kell adni, hanem az otthonuk, amit ismernek, ahol élik a mindennapjaikat és amihez sok érzelem kapcsolódik. Abban a pillanatban, hogy te felteszed az ingatlanhirdetést vagy megállapodsz egy ingatlanközvetítővel, ezt meg kell változtatnod, innentől nem tekinthetsz rá úgy, mint az otthonodra.

Ettől a pillanattól az ingatlanod egy termék, amit megpróbálsz a lehető legjobb áron a lehető legmegfelelőbb vevőnek eladni. Árucsere két fél között, ahol te egy lakást szeretnél eladni, a vevő pedig éppen a tiédet megvenni. Semmi több.

Talán lényegtelennek tűnik mindez, de valójában nagyon is fontos. Ha még nem engedted el teljesen az ingatlanodat, akkor nem fogod magad ugyanazzal a lendülettel belevetni a lakáseladásba, mintha valóban készen állnál a költözésre, és nem is leszel annyira kitartó, amikor az eladással kapcsolatos nehézségek jönnek.

A másik kérdés, amit fel kell tenned magadnak, hogy fel vagy-e készülve mindarra a stresszre és munkára, amit bele kell majd tenned? Ismered-e a folyamat lépéseit, hogy mennyi idő lesz, hogy mikkel kell majd megküzdened? Tudod-e, mikkel fog járni ez a folyamat, hogy mennyi energiát kell majd szentelned rá?

Semmiképp ne kapkodd el ezt a döntést, inkább adj időt magadnak. Ha viszont döntöttél, akkor ideje nekilátni az előkészületeknek, ezeken múlik majd később minden.

Vágjunk is bele!

A lakáshitelek futamideje gyakran 20-25 év is lehet, de ettől még könnyen előfordulhat, hogy te ennél rövidebb ottlakás után cserélnéd le az ingatlanodat. Például azért, mert bővül a család, és nagyobb lakás kell, másik városba költöznél a munkád miatt vagy épp kisebb lakást szeretnél.

Ilyenkor úgy kell eladnod a lakást, hogy még futó hiteled van.

Tudnod kell, hogy a lakáshitelt nem viheted át egyik ingatlanról a másikra. Ilyenkor az szokott történni, hogy a lakásodért kapott pénzből végtörleszted a rajta lévő hiteledet, és az új lakásra új lakáshitelt igényelsz.

Ez tehát egy vadonatúj hitel lesz, más kamat és THM mellett, más törlesztőrészlettel és futamidővel. Új hiteligénylés és új induló költségek. Erre tehát előre fel kell készülnöd.

Mutatjuk, hogy milyen lakáshiteleket kínálnak most a bankok, utána további hasznos információkat olvashatsz.

Létezik olyan, hogy fedezetcsere, amikor a bankok lehetővé teszik, hogy a lakáshitel mögött lévő fedezet helyett egy másik fedezetet ajánlj fel a hitel mögé, a meglévőt pedig kivond alóla. Ennek azonban szigorú szabályai vannak, a bankok egyedileg bírálják el, és ráadásul ilyenkor plusz pénzt nem igényelhetsz. Ez az út biztosan nem járható lakáseladáskor.

Ha a meglévő lakásodon hitelkiváltásban gondolkodsz még az eladás előtt, arra is van lehetőséged. Ha a lakáshiteled kamata magas, akkor mindenképpen érdemes megnézned az újabb hiteleket. Ugyanakkor ha pár éve vettél fel lakáshitelt, amikor a kamatok nagyon alacsonyak voltak, akkor most biztosan nem találsz kedvezőbb hitelt.

Ha az eladandó lakásodat CSOK támogatással vagy támogatással és CSOK hitellel vásároltad, akkor bizonyos esetekben van lehetőséged arra, hogy a támogatást egyik lakásról átvidd a másikra.

Ez nem olyan elvadult ötlet, hiszen a támogatási idő 10 év, ezalatt bőven előfordulhat, hogy lakóhelyet váltanál. Ettől azért még nem lesz egyszerű a váltás, és vannak kötöttségek is.

Dönthetsz úgy, hogy a meglévő lakásodon lévő támogatást visszafizeted, és az új lakásra újra igényeled. Ha nem tudod visszafizetni a támogatást, akkor az is járható út lehet, hogy előbb eladod a CSOK-kal vásárolt lakásodat, és 60 napon belül vásárolsz egy új lakást. Az eladást 30 nappal korábban be kell jelentened, a vásárlásra pedig 60 napod van.

Fontos szabály ugyanakkor, hogy az újonnan vásárolt lakásnak, amire a támogatást átvinnéd, nagyobbnak kell lennie, mint a korábbinak.

Ha nem sikerül 60 napon belül megkötnöd az adásvételi szerződést az új lakásodra, akkor a támogatást ideiglenesen vissza kell fizetned. Ha azonban 1 éven belül sikerül vásárolnod, vagy 3 éven belül új lakást építtetni, akkor a támogatás összegét visszakapod. A határidők egy alkalommal 2 évvel hosszabbíthatók.

A tranzakciók lehetnek fordítottak is. Megteheted, hogy vásárolsz vagy építtetsz egy új lakást, erre átviszed a támogatást, majd egy éved van arra, hogy eladd a régi lakásodat.

Ezzel az a baj, hogy úgy kell új ingatlant venned, hogy előtte nem jutsz hozzá a korábbi a lakásodból származó vételárhoz, azaz lennie kell egy időnek, amíg mindkét lakás megvan.

Ha közben a lakáshiteled is fut, akkor nehezebben tudsz új lakáshitelt felvenni, mert nem biztos, hogy a meglévő töresztőrészleted mellé befér egy másik is.

Ha korábban új építésű ingatlanra igényeltél CSOK-ot, és most használt lakásba költöznél, ezt csak az eredeti CSOK szerződés megkötése után minimum 5 évvel teheted meg.

Veled is volt már olyan, hogy ha valamit előre jól átgondoltál és felkészültél rá, utána sokkal könnyebben ment minden, és a tervezéssel töltött idő többszörösen megtérült? Az ingatlaneladás is ilyen. Mindez kicsit üzletiesnek hangzik, de egy lakáseladás üzlet neked is és a vevőnek is, ahol mindenki minél jobb feltételekben szeretne megállapodni.

Fontos, hogy tájékozott legyél, hogy tudd, mire vállalkozol, amikor belevágsz. Ennek érdekében pedig szükséges lesz megtenni néhány alapvető lépést, mielőtt nekiállsz hirdetni.

Erre lehet az azonnali válaszod, hogy bárkinek, aki megveszi, és ebben valamilyen szinten igazad is van. Hiszen „a cél úgyis csak az, hogy jó áron megvegyék a lakást.” Azt azonban fontos végiggondolni, hogy kiknek fogod hirdetni elsősorban. Íme néhány példa, ami alapján körülhatárolhatod a megfelelő célcsoportot.

Ha szép, biztonságos és csöndes környéken élsz, akkor többek között az idősebb generációt is megcélozhatod. Bizonyos kor után az ember szeretne megszabadulni a város zajától és nyugalmas környékre költözni.

Ha iskolák és óvodák, akár játszóterek is vannak a közelben, egyértelmű, hogy a családosokra érdemes fókuszálnod. Sokan azután keresnek új lakhelyet, miután megszületik az első gyermekük, vagy még éppen csak várják őt.

Előny, ha gyaloglási távolságra van patika és élelmiszerbolt is.

Ha pedig épp te lennél az, aki úgy érzi, hogy kinőtte a szeretett, de sajnos túlzsúfolt, túl hangos belvárosi szűk kis lakást, és szívesebben élnél nyugisabb körülmények között, ajánlott, hogy fiatalokkal beszélj leginkább. Igyekezz őket megszólítani olyan csatornákon, amiket ők használnak, és olyan stílusban, ami a nekik fontosnak tartott szempontokat domborítja ki. Ilyen esetben előnynek számíthat például, ha a lakásod tíz percre van a belvárostól vagy mondjuk csak egy utcányira egy népszerű egyetemtől.

Az a legjobb, ha ezeket az előnyöket meg is fogalmazod majd a hirdetésben, akár ki is emeled, mint speciális tulajdonságokat.

Gondold még tovább

Emellett a reklámozás szempontjából is előny, ha előre meghatározod, hogy valószínűleg kiknek tudsz majd eladni, mert így olyan platformokat választhatsz, amiket ők használnak.

Például, ha az idősebbeket találod megfelelőnek, választhatsz kevésbé divatos eszközöket. Hirdethetsz újságokban is, ami egyébként más esetben nem ajánlott, csupán azért, mert nagyon ritkán ér el másokat. Ebben az esetben viszont kifejezetten szimpatikus lehet az érdeklődők számára.

Ha pedig a fiatal korosztály a célpontod, érdemes a közösségi médiát is használnod. Manapság ez már egyáltalán nem jelenti, hogy ne lennél elég professzionális, sőt, személyesebbnek is tűnhet mások előtt.

A különböző Facebook-csoportokban nagyon gyakoriak az ilyen jellegű hirdetések, főleg egyetemisták körében, és a barátaidat is megkérheted, hogy ők maguk is posztolják egy kedves kis kísérő szöveggel, mert a lakást keresőknek mindig bizalomgerjesztőbb, ha egy ismerős ajánlása alapján találnak ingatlanra.

Nem elég az elején átnézni, hogy nagyjából mi a helyzet jelenleg az ingatlanpiacon, és hogy milyen árak vannak, az a legjobb, ha folyamatosan tájékozódsz. Az elején alaposan vizsgáld meg, milyen hasonló lakások vannak a piacon, milyen áron és böngészd sokat az ingatlanhirdetési oldalakat.

A nagy ingatlanügynökségek által közölt statisztikák is érdekesek az országos és a fővárosi lakásárak alakulásáról, de neked az lesz a legfontosabb, hogy a te környékeden lévő, a tiédhez hasonló lakások mennyiért és milyen gyorsan találnak gazdára.

Így hivatkozási alapod is lesz, ha arról kérdeznek, hogy miért így és ennyiért árulod az ingatlant és jól tudsz majd reagálni az olyan próbálkozásokra, hogy „ennél sokkal jobb lakások is vannak olcsóbban”.

Ha már kaptál egy átfogó képet, utána is rendszeresen ellenőrizd, hogy aktuálisak-e még az információid. Nem valószínű, hogy túlságosan megváltoznának a körülmények pár hónap alatt, de ha mégis történik valami hirtelen váltás bármiféle gazdasági okból vagy megváltozott állami támogatásoknak köszönhetően, és te nem tudsz róla, hatalmas előnyt veszítesz.

Mivel – hacsak nincs több ingatlanod – nagy valószínűséggel te is lakást keresel a mostani helyett, már csak emiatt is tudnod kell az ingatlanárak változásairól, és hogy mennyiért kell eladnod a mostani lakást, hogy egy olyat vehess, amilyet szeretnél.

Használd ki ezt az időszakot arra, hogy azt is nézed, téged milyen hirdetések, milyen kiemelt előnyök szólítanak meg, ezt ugyanis a saját stratégiádban is alkalmazhatod majd. Habár amikor lakást keresel, nagyon idegesítő lehet, hogy még egy drága lakásnál sem tudnak az eladók vagy ingatlanosok normális képeket csinálni vagy alapvető információkat kiemelni, de ebből előnyt is kovácsolhatsz.

Ha ilyen trendszerű gyengeségekre figyelmes vagy, akkor a saját lakásod eladásánál könnyebb ezeket kerülni, hogy több vevő megnézze a te lakásodat. Minél többen nézik meg, annál nagyobb esélyed van megtalálni azt, akivel a legjobb üzletet tudod kötni.

Persze nagyon könnyű azt gondolni, hogy a te ingatlanod sokkal jobb, mint bármelyik a piacon, hiszen valószínűleg kötődsz hozzá, de sajnos az a helyzet, hogy ilyenkor nehéz objektívnek maradni és reálisan látni a helyzetet.

Azokhoz a lakásokhoz viszonyítsd a tiédet, amik hasonlók. Azt is tartsd észben, hogy még kerületen belül is vannak jobb és rosszabb környékek.

Végül akár egy értékbecslő felkérése következhet. A jó szakemberek meg fogják tudni mondani, mennyiért érdemes hirdetni a lakást. Ez persze lehet egy ingatlanos is, de mivel sok kókler van a piacon, és a reklámszövegekkel ellentétben nem mindegyikőjüknek az az érdeke, hogy a legmagasabb áron adják el a lakásodat, érdemes óvatosnak lenni.

Energetikai tanúsítványt kötelező kikérned, ezt is érdemes nagyjából ebben az időben intézni, mert az ilyesmik elhúzódhatnak és a lakásod energiahatékonysága is befolyásolja a reális eladási árat.

Ez is olyasmi, amit érdemes előre átgondolni. Ha te fogod árulni a lakást, ez alapján felállíthatsz egy menetrendet, belekalkulálhatod a csúszásokat, és eszerint dolgozhatsz az eladáson.

Reálisan több hónapot érdemes a lakáseladásra szánni. Ez azért van, mert ha túl sokáig van a piacon, a tájékozott érdeklődők, akik naponta böngészik az ingatlanhirdetési oldalakat, azt fogják gondolni, hogy biztos valami baj van a lakással, azért nem kelt el.

Ha pedig túl kevés időd van az eladásra, akkor nem tudsz majd válogatni a vevők között, ráadásul a rutinos érdeklődők érezni fogják, hogy sürgős az eladás, és ezt ki fogják használni azzal, hogy alacsonyabb árat, vagy jobb feltételeket csikarjanak ki belőled.

Ha pedig ingatlanost fogadsz, nekik mindenképpen ki kell emelni, mennyire sürgős. Akár túlozhatsz is (majd a későbbiekben lesz róla szó bővebben) de a lényeg, hogy az ingatlanközvetítők egy jó része sajnos nem érzi szükségét a folyamat sürgetésének.

Időzítés szempontjából egyébként a tavaszi időszak a legalkalmasabb. Télen, december környékén nehezebb vevőt találni, mivel akkor hidegebb van, hamarabb sötétedik, amúgy is mindenki inkább az ünnepekkel van elfoglalva és nem szívesen mászkál a latyakos utcákon lakásokat nézni.

Ha a lakás kifejezetten közel van egy egyetemhez és elsősorban fiataloknak hirdeted, augusztus környékén könnyen akadhat jelentkező, miután kihirdették a felvételi ponthatárokat.

Ez az egyik legfontosabb kérdés, amit el kell majd döntened, méghozzá viszonylag az elején. Persze később is válthatsz egyikről a másikra.

Az, hogy vajon megéri-e ingatlanközvetítőt fogadni, gyakran vitatott kérdés, és a rövid válasz valójában az, hogy az ingatlanügynöktől függ. De sok a buktató. Nézzük meg közelebbről az előnyöket és hátrányokat.

Mivel sajnos a későbbiekben valamivel kevesebb pozitívumot fogunk felsorolni, itt szükségét érzem leszögezni: vannak nagyon is tehetséges, keményen dolgozó, lelkiismeretes ingatlanosok, akik komolyan veszik a munkájukat és megbízhatsz bennük. Ha ilyet tud neked ajánlani bárki, fontold meg, hogy megbízod. Egy jó szakember megkönnyítheti a lakáseladást.

Azonban az ingatlanosok megbízásának vannak hátulütői is, és mivel sokan egyértelműnek veszik, hogy szükség van rájuk, érdemes a következőket is átgondolni.

Az ingatlanközvetítők általában sikerdíjért dolgoznak, tehát csak akkor kapnak pénzt, ha a lakáseladás megtörténik. Ez jól hangzik, de ez azt is jelenti, hogy valamilyen szinten te fizeted meg azokat a költségeit is, ami más sikertelen lakáseladások során felmerült, hiszen ez be van építve a díjába.

A legtöbb ügynök általában a lakás vételárának 3-5 százalékát elkéri, ami egy 40 milliós lakásnál akár kétmillió forint is lehet.

Az ingatlanközvetítők képzése viszonylag egységesnek mondható, ha máshol is végzik a tanfolyamot, marketingtechnikáik gyakran ugyanazok, és bizony ezek be is válnak.

Egyik jellegzetes taktikájuk, hogy megpróbálnak bizalmi kapcsolatot teremteni veled. A tipikus, talán kínos randevúkról ismert taktika, mikor megkérdezik tőled, mit szeretsz, mi érdekel és mindenre rávágják, hogy őket is épp ugyanaz köti le.

Könnyű szakértőknek feltüntetni magukat, de amikor egymás után hatan mondják el szinte szóról szóra ugyanazt, rájössz, hogy a szavak mögött nem valós tudás, hanem betanult értékesítési taktikák rejlenek.

Tehát ez alapján nem tudod megszűrni, ki a valóban jó szakember és ki az, aki valójában csak jól bánik a szavakkal. Ebben az útmutatóban részletesen végigvesszük az előnyeit és hátrányait az ingatlanossal történő lakáseladásnak.

Ha úgy döntesz, hogy te magad foglalkozol az eladással, elég nagy felelősség terheli a válladat, hiszen még nincs meg az a tudásod, ami egy ingatlanközvetítőnek igen. Emiatt a következőkre figyelj.

A kiindulópont egy értékbecslő véleménye is lehet, de ha többször megnézted a hasonló ingatlanokat a hirdetési oldalakon, akkor már lehet egy képed a reális árról. Ne felejtsd el, hogy a hirdetésekben megadott árak irányárak, ezekből szoktak alkudni a vevők.

Azt azonban csak te tudod, mennyi pénzre lesz szükséged, amikor új lakhelyet keresel, mennyiért éri meg neked eladni. Mindig gondolkozz úgy, hogy benne legyen az alkuképesség is, mivel a legtöbb vevő úgy áll hozzá, hogy miután megnézi és esetleg érdeklődik, megpróbálhat lefaragni az árból.

Erre készülj fel, és úgy szabd meg, hogy lehessen benne némi engedmény, főleg mert ez szimpatikusabbá is tesz a komoly érdeklődők számára.

Nagyon jó alkudozási taktikákat foglaltunk itt össze, jó, ha te is képben vagy azzal, hogy mikkel fognak az érdeklődők próbálkozni.

Tehát ha például 38 millió forint alatt semmiképp se adnád el a lakásodat, akkor ha erre 10 százalékos alkut rászámolsz, körülbelül 42 milliós áron kellene meghirdetned.

Ez azonban nem biztos, hogy jó taktika, mert sok vevő úgy keres lakást, hogy az ingatlanos oldalakon az árszűrésnél 30, 35 vagy például 40 milliós árat állít be. Persze tudja, hogy ebből kicsit alkudni fog, de neki vagyonszerzési illetéket, ügyvédet és más költségeket is ki kell majd fizetnie.

Ha tehát te 42 millióért hirdetted meg a lakásodat, akkor sok keresésben nem is fog látszani a hirdetésed. Ilyen esetben inkább 39,9 millióra rakd fel és engedj belőle kevesebbet a 42 millióhoz képest. Persze tartsd magad az eredeti elképzelésedhez, ami itt 38 milliós minimum ár volt.

Ha a lakáshoz van garázs és tároló, akkor lehet, hogy együtt a 42 millió helyett már 48 millióért hirdeted, de ilyenkor is jobb, ha vagy 49,9 millióért rakod fel, vagy garázs és tároló nélkül, hiszen nem biztos, hogy az minden vevőnek kelleni fog. Nagyon fontos, hogy konzultálj valakivel, akár több emberrel is, mielőtt meghatározod az eladási árat. A túl alacsony és a túl magas ár sem jó olyan lakásoknál, amikhez hasonló van még több is a környéken.

Persze vannak az ingatlanok hirdetésének tradicionális módszerei, a társasházban faliújságra kitűzés vagy a házban lévő ismerősök tájékoztatása, hogy ha tudnak érdeklődőt, akkor szóljanak, mert eladnád a lakásodat. Ez elég jól működik nagyobb társasházakban, főleg, ahol van belső kert, vagy akár játszótér. Itt sok kismama szokott lenni, és ha megkéred őket, hogy segítsenek a hírt terjeszteni – főleg, ha még kapnak is valamit, ha rajtuk keresztül jön a vevő –, akkor azzal csak jól járhatsz.

Sok nagyobb társasháznak van belső levelezőlistája is, vagy ha nincs is, akkor is megkérheted a közös képviselőt, hogy küldjön ki egy kör-e-mailt.

Habár régimódinak tűnik, érdemes kiraknod a lakásra eladó táblát és telefonszámot. Az ingatlan.com-nál van olyan csomag, amihez tartozik ilyen, és ezen elfér a telefonszámod és a hirdetés linkje is.

Ezekhez mind ragaszkodhatsz, de mindenképp vonj be mást is. Online hirdetések nélkül persze ma már lehetetlen lakást eladni, hacsak nem ismerősnek, barátnak adod.

Emellett még bevethetsz egy pár trükköt. Egyrészt bátran használd a közösségi médiát, oszd meg több felületen és kérd meg az ismerőseidet is, hogy terjesszék, szóljanak róla olyanoknak, akiket érdekelhet az ingatlanod.

Másrészt, a hirdető oldalak közül is használj nyugodtan többet, de azért figyelj rá, hogy ne az összeset. Ha egy lakást kereső azt látja, hogy mindenhol a te ingatlanod ugrik fel neki elsőként, gyanúsnak fogja érezni, mert úgy tűnhet, hogy vagy nagyon elkeseredett vagy, vagy nagyon meg akarsz szabadulni a helytől.

Ha csak egy helyen hirdetnéd meg, akkor az ingatlan.com-ot javasoljuk, mert ők a legnagyobbak és az ő rendszerükön keresztül lehetőség van más ingatlanos oldalakon is megjelentetni a hirdetésedet pár kattintással.

A kiemelt hirdetések megvétele jóval kevesebbe kerül, mint például az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék, és sokszor hasznosabb. Az ingatlan.com-on, amiről azért elmondható, hogy a leggyakrabban felkeresett ingatlanhirdető honlap, egy hónapra 14 990 forint egy kiemelt képes hirdetés.

Maguk a hirdetések legyenek tökéletesen kitalálva, megszerkesztve, ez itt most nem túlzás. Minden azon múlik, hogy az, aki megnézi, milyen első benyomást kap. Írj frappáns, kedves, de ne komolytalan szöveget, legyen viszonylag rövid és tömör, ne egy kisebb regényt kelljen végigolvasni az érdeklődőknek, inkább az áttekinthetőségre törekedj.

A képeknél nagyon figyelj a rendezettségre, tisztaságra, akár te készíted őket, akár profi fotóst kérsz meg, csakis a legjobb minőségű képeket töltsd fel. Emellett legyen minden egyes helyiségről, minden lényeges részletről kép és ne felejtsd el az alaprajzot sem, hiszen csak ez alapján fogják tudni elképzelni a lakásod elrendezését, és így döntik el, megfelel-e majd az igényeiknek.

Ha egyedi a lakásod vagy a legtöbbet akarod kihozni a hirdetésből, akkor nézd meg a home stagingről szóló útmutatónkat. Ebben bemutatjuk, hogy mit tehetsz még, hogy akár 5-10 százalékkal többért adhasd el a lakásodat.

Mindamellett, hogy a hirdetésednek csábítónak kell lennie, ne csúsztass benne. Ne túlozz a méretről, pontos adatokat adj meg. Ha egy szuterént próbálsz eladni, ne mondd, hogy valójában olyan a megvilágítása, akár egy üvegháznak. A potenciális vevő ki fogja szúrni, és egyből elveti még a megnézés gondolatát is.

A képekkel persze valameddig lehet trükközni, hogy szépnek, tágasnak tűnjön egy szoba. Ez a szög és a használt objektív kérdése, de egy gyakorlottabb szem ezt észreveszi, és mivel bevett szokás, nem fogja zavarni, viszont a nagy tér érzete megmarad benne.

Nézzük meg részletesebben, hogy egy jó hirdetést hogyan tudsz megírni!

A megfelelő ingatlanhirdetésen áll vagy bukik minden. Ez az első, amit a potenciális vevők látni fognak, abból lesz az első benyomás. Ez dönti el, hogy az illető továbbgörget, vagy inkább marad a te ingatlanodnál. Nézzük is, miket érdemes belevenned.

A legtöbb vevőnek ez lesz a legszimpatikusabb, mert tudja, hogy így nem kell ügynöki jutalékot fizetni és azzal tud egyeztetni, aki a legjobban ismeri a lakást.

Lehetőleg kerüld a pontatlan leírásokat, határozd meg, pontosan hol található a lakás. Ha mondasz is olyasmit, hogy jó környéken, elérhető tömegközlekedésnél van, utána írd meg az utca nevét vagy a kerületen belüli körzetet.

Esetleg add meg, hogy nagyjából 10 percre ettől és ettől a parktól, iskolától, múzeumtól, de a legjobb, ha utcanévvel és házszámmal hirdetsz, mert így egyből rá tudnak keresni a Google mapsen.

Ezek alatt értjük a szobák számát, az elosztást, a pontos paramétereket. Merre nyílnak az ablakok, milyen fürdő van, zuhanytálca vagy kád van beépítve, van-e gardrób, mosókonyha, kamra?

Kérd le a tulajdoni lapot is és ellenőrizd, hogy valójában annyi négyzetméter szerepel-e rajta, mint amennyiről te tudsz. Ezt egyébként az érdeklődők is elkérhetik. Sokkal profibb, ha már ez a kezedben lesz a lakás megmutatásakor, vagy akár e-mailben el tudod küldeni a komoly érdeklődőknek.

Itt beszélj arról, hogy mi volt mostanában kicserélve vagy megcsináltatva. Mindenképp említsd meg, milyen a fűtés (cirkó, vagy padlófűrés stb.), ez ugyanis sok vásárlónál az egyik legfontosabb szempont.

Ha látsz a lakásban olyasmit, amit te ugyan nem csináltál meg, de másoknak némi átalakítással lenne benne potenciál, akkor azt is nyugodtan írd bele.

Emeld ki azokat a jellemzőket, amik számukra fontosak lehetnek, mint a közeli iskola, óvoda, park, egyetem, szórakozóhelyek vagy éppen a csendes környék.

Az, hogy a te lakásod szép és felújított, nem jelenti azt, hogy maga a ház is jó állapotban van. Ezt pedig nem árt már a hirdetésben tisztázni, hogy ne sokként érje az érdeklődőket az első látogatáskor. Ez nem feltétlenül vet rossz fényt rád, ha a lakás tényleg rendben van, nem számít sokat maga a ház, de ha eltitkolod, sokkal nagyobb kárt teszel.

A társasházakban élők valószínűleg találkoztak már nem egészen megfelelő közös képviselővel, épp ezért értékelni fogják, ha te ki tudsz emelni valami pozitívumot az ottaniról, akár a kedvességét, a segítőkészségét vagy a precizitását dicséred.

A látogatás alkalmával el is mesélhetsz valami olyan problémát, amit remekül oldott meg. Persze kiszínezni nem kell, de ha van ilyen élményed, befolyásolhatja a vevők döntését.

Befejezésként add meg, hogy milyen módon és nagyjából mikor kereshetnek az érdeklődők. Ajánlott telefonszámot és e-mail címet is írni, ugyanis emberfüggő, ki melyiket szereti jobban, így mindenki kiválaszthatja a számára megfelelőt.

Akár külön e-mail címet is létrehozhatsz kifejezetten a lakáseladásra, könnyebben is átlátható, ha minden egy helyen van. Persze ezt csak akkor tedd meg, ha nem felejtesz el rendszeresen átjelentkezni, hogy megnézd a leveleket.

Végül pedig add meg az irányárat, nagyjából mennyiért tervezed eladni a lakást. Előre határozd meg azt is, mennyit lennél hajlandó engedni ebből az árból, ha alkudni szeretnének, de ezt persze ne írd ki.

Habár nem te vagy a vevő és nem neked kell tisztában lenned azzal, hogy milyen állami támogatásokat lehet igénybe venni a lakásod megvásárlására, érdemes kiemelned, ha a vevő a CSOK Pluszt is igénybe tudja venni, vagy ha a lakásod preferált kistelepülésen van, akkor a falusi CSOK-ot és emellé a CSOK Pluszt vagy a CSOK hitelt.

Talán erről nem tudott a vevő, és így többet is ki tud fizetni a lakásodért.

Ha van még bármilyen specialitás, például, hogy csak 3 hónap múlva tudsz kiköltözni, mert akkor tudod átvenni az új lakásodat, azt is írd bele.

A nagytakarítás elkerülhetetlen lépése a folyamatnak és sajnos többször is szükség lesz rá. Első alkalommal az ingatlanfotózás előtt.

Minden lakásnak vannak olyan sajátosságai, amelyek vonzóbbá tehetik, ilyen például a külön bejárat, erkély vagy gardrób. Ezeket tedd rendbe, a lényeg, hogy minél mutatósabb, tisztább legyen.

Ezen túl, mikor már azon a szinten vagy, hogy érdeklődőket is fogadsz, nagyon sokat számít, hogy mindent makulátlanul találjanak. Mivel a lakásod megvételén gondolkoznak, valószínűleg mindenhova be fognak nézni.

A lakást a garázzsal és tárolóval együtt és külön is eladhatod. Van olyan vevő, akinek előny lenne az ilyesmi, de van olyan is, akinek nincs szüksége rá és nem szeretne érte külön fizetni. Tehát a legjobb, ha előre tisztázod, hogy hajlandó vagy így is és úgy is eladni.

A hirdetésben ezt úgy tüntesd fel, hogy magának a lakásnak az árát írod be. Így, ha árkategória szerint keresnek, megtalálják a tiedet és a szövegben emeld ki, hogy plusz összegért megvehetik a hozzá járó garázst és tárolóhelyet. Ha valakinek ez belefér, örülni fog, hogy ilyen előnyökkel jár az ingatlanod, akinek pedig nem, meg tudja venni a normál áron csak a lakást.

Általában nagyobb társasházakban könnyen bérbe lehet adni a garázsokat és a tárolókat, főleg, ha kisebbek a lakások és az autótulajdonosok nem tudják hol tárolni például a téli gumikat. A kiadással sok problémád várhatóan nem lesz, hiszen nem sok mindent tudnak tönkretenni egy garázsban és tárolóban, és külön is el lehet őket adni.

Talán ez meglepőnek tűnik, de ahhoz, hogy el tudd adni a lakásodat, muszáj némi pénzt rááldoznod. Ezek meg fognak majd térülni, de hacsak nem tökéletes állapotban lévő lakást adsz el – ami ritkán fordul elő –, nem spórolhatod meg mindezt. Itt nem csupán a kiemelt hirdetésekre kiadott pénzre gondolunk.

Ha gondolod, akár éles szemű barátot is megkérhetsz, hogy nézze meg, neki mi szúrna szemet azonnal. Jó eséllyel ezeket már észre sem veszed, megtanultál velük élni és nem zavarnak.

Persze van, amit te magad is meg tudsz oldani, egy csöpögő csap például elég rossz fényt vet mind rád, mind a lakásra. Ha vannak foltok a falon, lehet, hogy szódabikarbónával vagy kukoricakeményítővel el tudod tüntetni, és máris nem azt az érzetet kelti a potenciális vevőkben, hogy ha megveszik ezt a lakást, rögtön festeniük, újítaniuk kell majd.

Ha viszont olyan problémák vannak vele, amik feltétlenül festésre szorulnak, érdemes lehet egy tisztasági festésre beruháznod.

Ugyanez vonatkozik a rosszabb vezetékekre, vagy az érzékeny kapcsolókra. Ha a leendő tulajok arra jönnek be, hogy a lámpa nem ég, vagy villog, nem fogják úgy érezni, hogy ez a lakás megéri az árát.

Általában pár százezer forintba belefér egy tisztasági festés, a kisebb hibák kijavítása és a hirdetéssel kapcsolatos költség is. Ez talán soknak tűnhet, főleg, hogy ezt ki kell fizetned a saját pénzedből.

Egy átlagos 40 milliós lakásnál, ha 800 000 forintos összköltséggel számolunk, az még mindig csak 2 százalékos költség, szemben egy ingatlanossal, aki 3-5 százalékot el fog kérni. Arról nem is beszélve, hogy amit ilyenkor ráköltesz a lakásra, az abban segít, hogy gyorsabban és jobb áron el tudd adni.

Bár ingatlant eladni sokszor hosszadalmas folyamat, könnyen előfordulhat, hogy te a szerencsés néhány közé tartozol, és akár egy héten belül megfelelő jelentkezőt találsz, aki készpénzben tud fizetni. Ez esetben azonban felmerül a kérdés, hogy készen állsz-e a költözésre, megvan-e már az új lakásod.

Fontos azt is kiszámolni, hogy az ingatlan eladás adózás mit jelent a te esetedben és mennyit kell-e ezzel a költséggel számolnod.

Épp ezért olyan fontos, hogy amikor felteszed a hirdetésed, már legyen egy terved, hogy merre mész tovább.

Ha pedig valaki esetleg utolsó pillanatban lépne vissza az üzlet megkötésétől, készen kell állnod, hogy újra belevesd magad az eladásba. Előfordul, hogy egy vevő váratlanul gondolja meg magát, ezért fontos, hogy mindezt belekalkuláld a számításaidba.

Az új lakásra pedig semmiképp ne tedd le a foglalót (hacsak nem tudod kifizetni a régi eladása nélkül is), amíg nem írtatok alá szerződést és nem kaptál te is foglalót a tiédre. Ugyanis, ha az utolsó pillanatban mégis meggondolná magát az illető, nem tudhatod, mennyi időbe telik új vevőt találni.

Általában a vevő szokta kifizetni az ügyvédet és még ha ajánlod is neki a te régi ismerős ügyvédedet, akkor is a sajátjával szeretné majd megíratni az adásvételi szerződést. Egy lakás-adásvételnél kötelező ügyvédet megbízni a szerződéssel, ő egyfelől garanciát is nyújt, de pártatlannak kell lennie. Ennek ellenére jó, ha van saját ügyvéded, és mielőtt bármit aláírsz, mindenképpen nézesd meg vele.

Jó, ha nem akkor keresel ügyvédet, amikor már beesett a készpénzes vevő és mihamarabb szeretne beköltözni, hanem már a hirdetés feladása után keresel egyet.

A készpénzt ne szó szerint készpénznek vedd, vagyis az régebben volt divat, hogy pénzkötegekkel jöttek lefoglalózni a lakást. Most már hála az azonnali utalásnak nem kell valódi készpénz, mert banki utalással is pár másodpercen belül megkaphatod a pénzt.

Bár a megfelelő hirdetés a legelső fontos lépés, mert ez fogja vonzani a látogatókat, elengedhetetlen, hogy te is megszűrd őket telefonon, hiszen biztosan nem akarod 30 embernek megmutatni a lakásodat.

Hiába írod bele a hirdetésbe, hogy ingatlanosok ne keressenek, jó eséllyel több tucat ingatlanos fel fog hívni. Nem fogják ezt egyből elmondani magukról, mert tudják, hogy nem szeretik őket, főleg, ha kifejezetten benne volt ez a hirdetésben is.

Az is fontos, hogy ez készpénz vagy lakáshitelre lesz szüksége. Ha még ezek után is szimpatikus és komolynak tűnik, akkor érdemes a pontos címet, emeletet, ajtót megadni és lebeszélni a lakásnézést.

Az, hogy aztán hogyan várod az érdeklődőket, szintén kulcsfontosságú. Itt tudod megtenni a legtöbbet, hogy elnyerd a vevők szimpátiáját és meggyőzd őket, hogy a te lakásodat vegyék meg.

Először is természetesen a lakás kitakarításával kell foglalkoznod. Azokat a bútorokat is hozd rendbe, amiket egyébként el tervezel majd vinni, hogy semmi ne rontsa az összképet. Tisztíttasd ki a szőnyegeket és nézz át mindent.

Habár a fotózásnál van lehetőséged lepakolni azt a területet, amit épp fotózni szeretnél, majd vissza is tudsz pakolni utána, itt ilyen fajta beállításokra nem lesz lehetőséged. Az a legjobb, ha néhány zavaróbb tárgyat kiviszel a lakásból vagy elraksz a tárolóba, szekrényekbe, hogy ne legyenek szem előtt.

A vevőknek nem kell látniuk az összes konyhagépet például, hiszen azok valószínűleg nem tartoznak a lakáshoz, azonban zsúfoltság érzetét kelthetik a bennük.

Mindenki megfelelő teret keres a lehető legjobb áron, tehát minél tágasabbnak és tisztábbnak tűnnek a helyiségek, annál szimpatikusabb lesz az érdeklődők számára, annál inkább el tudja képzelni az életét a lakásodban.

Ha teheted, kérd meg egy ismerősödet, hogy ideiglenesen vihess át pár tárgyat az ő lakhelyére vagy pincéjébe, padlására, ha pedig minden kötél szakad, bérelj egy tárolóhelyet a felesleges dolgoknak.

A tágas tér mellett a leggyakoribb kívánság a fény. Természetesen időpontban igyekezz alkalmazkodni a vevőkhöz, azonban, ha ők rugalmasak és te választhatod ki, mikor jöjjenek, válaszd azt a napszakot, amikor a lehető legvilágosabb a lakásod.

Ha szép idő van, tehát tavasszal, nyáron, vagy kora ősszel, érdemes kinyitnod az ablakokat is, a friss levegő ugyanis jobb közérzetet kelt az emberekben. Azonban ha épp hidegebbre fordulna az időjárás, akkor is szellőztess ki előtte, de utána fűtsd fel a lakást.

Kutatások szerint a legmegfelelőbb szobahőmérséklet nyáron 23 és 25°C között, míg télen 20 és 23°C között mozog, tehát a legtöbb ember így érzi komfortosan magát. Ezek mind olyan tudat alatt ható kis mozzanatok, amik nagyobb szerepet játszanak, mint azt gondolnád.

Szintén előzékenységet mutat, ha előre megkérdezed, hogy a vendégek hogyan állnak a légkondihoz, ugyanis nagyon sokan érzékenyek rá és biztosan értékelni fogják a figyelmességedet.

Egy csokor virág az asztalon rendkívül jól mutat és jó fényt vet mind rád, mind a lakásra. Ugyanígy egy szépen elhelyezett váza vagy régebbi óra is kellemes hatást kelthet.

A bútorok elrendezésénél azt is tartsd szem előtt, hogy ne betöltsék a szobákat, hanem mutassák meg, hogyan használható ki az adott nagyságú szoba a lehető legjobban. A cél, hogy az érdeklődő önmagát tudja elképzelni ebben a lakásban, ne pedig azt érezze, hogy ehhez a berendezéshez kell ragaszkodnia.

Ebben a kérdésben megoszlanak a vélemények. Ha kutyát vagy macskát tartasz, gondolnod kell a szőrre, amit maguk után hagynak és amit – mondanunk sem kell – el kell távolítanod az összes bútorról. Ezért talán jobban jársz, ha erre az időre megkérsz valakit, hogy vigye magával a kis háziállatot.

Azonban vállalhatsz kockázatot és megkérdezheted, hogy az érdeklődők mit preferálnak. Lehet, hogy valaki kifejezetten szereti a kutyákat vagy a macskákat, és ekkor, ha úgy érzed, otthon is tarthatod őket.

Ennek ellenére vedd figyelembe, hogy ennek is lehet hátulütője, lehet, hogy a vevő többet fog foglalkozni az állattal, mint magával a lakással, illetve főleg a barátságos állatok könnyen elterelik a figyelmet.

Összességében talán jobb ötlet a háziállatot nem hagyni a lakásban.

Nehezíti a lakáseladást, ha a kisgyerekek otthon vannak és rohangálnak, vagy szokatlan módon viselkednek az idegenek előtt. Ilyenkor fegyelmezni, rájuk szólni is nehezebben lehet, és megtorpedózhatják az egész lakásnézést.

Ha tinédzser gyereked van otthon, aki bezárkózik a szobájába és nem engedi megnézni, vagy kelletlenül viselkedik, az is rányomhatja a bélyegét az eladásra. Ilyenkor, ha tudod, inkább vidd át őket a barátokhoz vagy családtagokhoz.

Ez a legfontosabb. Készülj fel minden lehetséges kérdésre, tudd a válaszokat, igyekezz nem mondani olyanokat, hogy erről épp fogalmad sincs, vagy hogy utána kell nézned.

Legyél proaktív, kínáld meg őket vízzel, kávéval és mesélj a lakásról, az előnyeiről. Még ha ingatlanközvetítővel dolgozol, akkor is fontos, hogy biztos legyél mindebben, mert sajnos gyakran előfordul, hogy ő nem elég felkészült, vagy nem mondja el magától mindazt a fontos tudnivalót, aminek döntő szerepe van a döntésben.

Tudj minden kis részletet a lakásról, ha társasházban élsz, akkor a lakóközösségről, a közös képviselőről, az összes fontos elérhetőségről. Készülj fel technikai részletekkel is, mint tudnivalók a vezetékekről, vízről, villanyról, rezsiről. Minél készségesebben és határozottabban válaszolsz ezekre, annál megbízhatóbbnak, precízebbnek tűnsz a vevő szemében, ez pedig egy ilyen nagy összegű üzlet megkötésénél kifejezetten fontos.

Ha egymás után több érdeklődő is jön, akkor legalább egy másfél órát tervezz egy lakásnézésre, hiszen könnyen lehet, hogy késnek és hogy elbeszélitek az időt. Nagyon kellemetlen tud lenni, ha már a kapunál vár a következő érdeklődő és az előzőt ki kell tessékelned.

Ha a lakás több, mint 5 éve került a jelenlegi tulajdonos nevére (ez lehetsz te is vagy egy családtag is), akkor nem kell adót fizetni függetlenül attól, hogy mennyivel drágábban adtad el. Ha ugyanannyiért vagy alacsonyabb áron adod el, mint amennyiért vetted, akkor sem kell adót fizetned és ilyenkor nincs az 5 évnek jelentősége, bármikor eladhatod így a lakásodat.

Ha 5 éven belül értékesíted a lakást és drágábban, mint amennyiért vetted, akkor a vételi ár és az eladási ár különbözetére személyi jövedelemadót kell fizetned, ami jelenleg 15 százalék.

Az is fontos, hogy 5 éven belül mikor adod el a lakásodat, mert minél több idő telik el a vásárlás és az eladás között, annál kisebb részre kell adót fizetned.

Ha kiválasztottad a megfelelő vevőt, a legjobb ajánlatot, és aláírtátok szerződést is, ideje megszervezned a költözést.

Ha idáig elértél, akkor biztosan fogod a fejed, hogy mennyi mindenre oda kell figyelni, ha mindent jól akarsz csinálni. A mai ingatlanárak mellett fontos, hogy minél inkább megkönnyítsd a saját dolgodat is és hogy a vevőnek is egy kellemes élmény legyen a lakásod megvásárlása. Ő is biztos döntést akar hozni és ehhez sokat hozzá tudsz adni.

Ha bármikor túl macerásnak érzed az egészet és hogy mindennek ennyire profinak kel lenned, akkor képzeld magad a vevő helyzetébe. Ha te keresnél most lakást több tízmillióért, akkor te is elvárnád, hogy egy jó hirdetéssel, igényes képekkel és megfelelő lakásbemutatással várjanak, és az összes kérdésedre tudja az eladó a választ? Valószínűleg igen.

Persze a legtöbb eladó nem fog ennyire felkészülni és ez neked jó, mert eladóként ki tudsz tűnni közülük.