Tulajdoni lap - Lakásvásárlás előtt ez a legfontosabb dokumentum. Ezeket tudhatod meg belőle

Tulajdoni lap - Lakásvásárlás előtt ez a legfontosabb dokumentum. Ezeket tudhatod meg belőle Tulajdoni lap - Lakásvásárlás előtt ez a legfontosabb dokumentum. Ezeket tudhatod meg belőle
Tulajdoni lap - Lakásvásárlás előtt ez a legfontosabb dokumentum. Ezeket tudhatod meg belőle Tulajdoni lap - Lakásvásárlás előtt ez a legfontosabb dokumentum. Ezeket tudhatod meg belőle

Elsőre talán nem is gondolnád, hogy a tulajdoni lap mennyi fontos információt rejt és mennyire lényeges, hogy pontosan értsd, hogy mi van benne. Jól jöhet, ha már az első lakásvásárlás előtt tudod, hogy mit hol keress rajta. Ezzel hónapokat megspórolhatsz és megvezetni is sokkal nehezebben tudnak majd. Lakáseladásnál is előnybe kerülhetsz, ha előre ellenőrzöd a lakásod tulajdoni lapját és rendbe teszel mindent a stresszmentes eladáshoz. Segítünk, hogy fel tudj készülni és sikeres legyen az ingatlan adásvételed.

Mi az a tulajdoni lap?

A tulajdoni lap egy olyan okirat, amiben megtalálhatod az összes fontos adatodat egy ingatlanról az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján. Tulajdoni lapja minden ingatlannak és teleknek van. Ez a legfontosabb hivatalos irat, amire szükséged lesz, ha lakást vásárolnál vagy a sajátodat adod el.

A tulajdoni lapok publikusak, vagyis bárki lekérheti bármelyik ingatlan tulajdoni lapját pár ezer forintért. Ehhez tudnod kell az ingatlan pontos címét, de ha a helyrajzi számát ismered, akkor az a legjobb. Azt nem tudod megcsinálni, hogy a tulajdonos neve alapján kérsz le adatokat, tehát például a főnököd nevén lévő összes ingatlant nem fogja neked elárulni a Földhivatal.

Milyen adatokat tartalmaz az ingatlanról?

A tulajdoni lapból megtudhatók a lakás méretei, a jelenlegi tulajdonos neve, az hogy van-e hitel vagy egyéb teher az ingatlanon, de akár az is, hogy kik voltak az előző tulajdonosai.

A tulajdoni lapon nemcsak a mostani adatokat lehet látni, hanem azt is, hogy ki volt régebben a lakás tulajdonosa és még sok mást is. Természetesen ha egy ingatlant eladnak, vagy bármilyen hitelt vesznek fel, ahol az adott ingatlan lett fedezetül megjelölve, az is felkerül a tulajdoni lapjára.

Tehát ez egy folyamatosan frissülő adatbázis alapvetően és a tulajdoni lapon az éppen aktuális adatokat érdemes megnézned.

Lakást szeretnék vásárolni. Mire figyeljek oda?

Ha lakást vásárolnál, akkor még mielőtt a foglalót vagy az előleget leraknád, fontos lekérned egy friss tulajdoni lapot. Ezt általában ezen a ponton az ügyvéded vagy az eladó ügyvédje meg szokta csinálni egyébként is. Ha viszont nem szereted a meglepetéseket, akkor érdemes már akkor lekérni a kinézett ingatlan tulajdoni lapját, amikor komolyabban elkezdesz az eladóval tárgyalni.

Miért fontos ez?

Könnyen előfordulhat, hogy az eladó nem készítette fel a lakást jogi szempontból az eladásra. Ez azt jelenti, hogy lehetnek a tulajdoni lapon olyan terhek vagy tartozások, amik meghiúsítják az adásvételt.

Könnyen lehet, hogy olyan régi kölcsönök vagy nagyobb közműtartozások is szerepelnek rajta, amik rendezve lettek, de a bejegyzés nem lett róla törölve. Ezek egy részét persze el tudja intézni, de lehet, hogy az hónapokat vesz igénybe és ezt nincs időd kivárni.

Lakáshitelből történő vásárlásnál még fontosabb, hogy minden rendben legyen a tulajdoni lapon, különben a bank nem fogadja el az ingatlant.

Azért is jó, ha van tulajdoni lapod, mert látod, hogy ki a valódi tulajdonos, ki az, akivel tárgyalnod kell. Viszont vigyázz, mert ha egy házaspár mindkét tagja tulajdonos, akkor jó, ha mindkettőjükkel találkozol, mert ha épp válófélben vannak, akkor nem biztos, hogy mindketten ugyanolyan feltételekkel adnák el a lakást.

Ha pedig kiderül, hogy több tulajdonos is van, vagy akár haszonélvező is, akkor érdemes először azt tisztázni, hogy a többiek beleegyeztek-e abba, hogy a lakást értékesítsék, és van-e erről bármilyen aláírt dokumentum vagy meghatalmazás.

Ez azért is jó, mert ha esetleg meg akarnak vezetni, akkor ez nehezebben fog menni, mert akár arra is megkérheted az eladót, hogy mutassa meg az okmányait és a meghatalmazását. Persze még így is meg tudnak téveszteni, de ekkor már hamis meghatalmazást vagy extrém esetben személyit is kellene csináltatnia a másik félnek, aminek sokkal kisebb az esélye.

Bármennyire meglepő ez, hallottunk már érdekes történeteket. Ha már csak erre a pár dologra odafigyelsz, sok fejfájástól kímélheted meg magad.

Eladnám a lakásomat. Kell bármit ellenőriznem a tulajdoni lapon?

Ha jól felkészülsz és rendezett az ingatlanod tulajdoni lapja, akkor sokkal gyorsabban és akár magasabb áron is el tudod adni a lakásodat. Kérj ki egy nem hiteles tulajdoni lapot, hogy lásd, mi van nyilvántartva a lakásodról. Biztos meg tudnád találni a fiók mélyén a lakásod előző adásvételi szerződésénél lekért tulajdoni lapot, de az a legjobb, ha egy frisset lekérsz.

Így elkerülheted, hogy a legrosszabb pillanatban derüljön ki, hogy esetleg nem töröltek vagy azóta bejegyeztek valamit, amiről nem tudsz.

Ezeket nézd meg rajta:

  • Személyes adatok és a cím pontosak?
  • Van-e bejegyezve bármilyen teher, vagy tartozás, amiről nem tudsz?
  • Van-e rajtad kívül bárkinek tulajdonjoga vagy például haszonélvezeti joga, amiről megfeledkeztél? Az ő beleegyezésük is kelleni fog az adásvételhez.
  • Van bármilyen tartozás vagy teher bejegyezve, aminek már nem kellene ott lennie?
  • A lakás valóban akkora, amennyi a tulajdoni lapon szerepel?

Eltér a tulajdoni lapon feltüntetett m2 a valós mérettől. Ilyenkor mi van?

A valós négyzetméter akkor lehet fontos, ha te vagy esetleg az előző tulajdonos beépítette például a terasz egy részét és ez nem lett átvezetve a tulajdoni lapon.

Talán azt gondolod, hogy ez nem baj, annál nagyobb lakást kapnak.

Viszont ez probléma lesz még akkor is, ha készpénzes vevőd van. Lehet, hogy emiatt fog az árból alkudni. Erre jó esélye lehet, mert ha belegondolsz nehezebben fogja tudni eladni a lakást olyannak, akinek lakáshitelre lesz szüksége. Ha pedig tisztázni akarja a jogi helyzetet, azzal költsége és sok utánajárása lesz.

Ha lakáshitelből fizetné ki a vevő a vételár egy részét, az még nagyobb probléma. Jó eséllyel nem mindegyik bank fogja elfogadni az ilyen ingatlant. A bankok szeretik a biztonságot, és ha minden papír és adat rendben van.

Ha a vevőd talál is olyan bankot, amelyik elfogadja így az ingatlant, akkor is csak olyan értékbecslésre számíthattok, mintha a lakás csak akkora lenne, mint ami a tulajdoni lapon szerepel. Ha a vevődnek kevés készpénze van és hitelt igényelne a vételár nagy részére, akkor akár ezen el is úszhat egy ilyen adásvétel.

A közös költséget ilyenkor mi alapján kell fizetnem?

Hivatalosan a tulajdoni lapon feltüntetett négyzetméter alapján kellene fizetned, így akár még jól is járhatnál ezzel. Ugyanakkor a szomszédok jó eséllyel tudják, ha illegálisan be lett építve az erkélyed vagy bejáród egy része. A közös képviselő biztosan fog róla tudni.

Mivel a legtöbb házastárs nehéz anyagi helyzetben van és folyamatos tartozásokat görget maga előtt, érdemes erre a részre is önként fizetned a közös költséget. Így a jó viszonyt fenntarthatod a szomszédokkal és a közös képviselővel is, aki sokat tud segíteni és rontani is a helyzeteden.

Hogyan lehetne ilyenkor rendbe tenni a tulajdoni lapot?

Sajnos elég nehezen. Az alapító okiratot kellene ilyenkor módosítani, ehhez viszont az összes lakónak bele kellene egyeznie. Több százezres vagy akár milliós költségekre is lehet ilyenkor számítani. Ráadásul ha a társasház közös területét építetted be, például a bejárati részt, akkor ezt meg kell venned. Vagyis a társasháznak ki kell fizetned ezeket a plusz négyzetmétereket.

Micsoda?

Ne aggódj, jó eséllyel nem piaci áron kell kifizetned, hanem töredékáron. Ezért is javasoljuk, hogy legyél a szomszéddal és a közös képviselővel jóban, mert meg tudják nehezíteni a dolgodat.

Az ilyen ingatlanok, ameddig a tulajdoni lapjuk nincs rendezve, nem érnek annyit, mintha jogilag minden rendben lenne velük. Kockázatot jelentenek egy későbbi tulajdonosnak, hogy mennyi plusz pénzébe és macerába fog ez neki még kerülni.

Milyen fajtái vannak a tulajdoni lapnak?

Habár az adatok ugyanabból a nyilvántartásból jönnek, több típusú tulajdoni lap is van. Ezeknek az ára is különbözik. Minél többet szeretnél megtudni egy ingatlanról, annál többet kell érte fizetned.

A tulajdoni lapnak az alábbi fajtái léteznek:

  • Teljes másolat: Ez a fajta okirat minden bejegyzést tartalmaz az ingatlan megépítése vagy telkek esetén a nyilvántartás megléte óta. Benne vannak a törölt tulajdonosok és terhek is, és a jelenlegi adatok is.
  • Kivonatos másolat: Ebben csak a fennálló bejegyzések jelennek meg, de utal a törölt bejegyzésekre is.
  • Részleges másolat: Ez csak az általad kért bejegyzéseket tartalmazza.
  • Szemle: Ez a fajta tulajdoni lap csak a fennálló bejegyzéseket jeleníti meg. Ezt szokták a legtöbben lekérni lakásvásárlás előtt.

Nem mindegy, hogy szemle, teljes vagy hiteles tulajdoni lapról van szó. Nagyon fontos, hogy ezeket a fogalmakat pontosan el tudd határolni egymástól, mert jelentős különbség van a három dokumentum között.

Ha a teljes tulajdoni lapot kéred ki, akkor rálátásod lesz az ingatlan teljes történetére, viszont, ha csak a szemlét tartod a kezedben akkor mindössze a jelenlegi bejegyzéseket tudod elolvasni. A hiteles tulajdoni lap bír bizonyító erővel, ez az, ami az adásvételhez szükséges.

A fentieken túl a tulajdoni lap lehet hiteles és nem hiteles is. A hiteles változatot ha online rendszerből kérik le, akkor e-hitelesnek nevezik.

Tartalmában mindkettő ugyanaz, csupán a jogszabály által hozzáfűzött bizonyító erő vonatkozásában és az árukban van különbség. Nem feltétlenül igaz, hogy a bankok és az ügyvédek a szerződés megkötése előtt mindig hiteles tulajdoni lapot kérnek le.

Ha lakáseladás vagy lakásvásárlás előtt állsz, és szeretnél felkészülni és tájékozódni, akkor szemlét érdemes lekérned.

Hol lehet tulajdoni lapot online lekérni?

Mindegyik típust a Földhivataltól és az Ügyfélkapun is le tudod kérni. Ezenkívül minden településnek van saját nyilvántartása, amibe az adott helyen élők ingyenesen betekinthetnek. Viszont másik település adataihoz már tulajdoni lapot kell lekérned.

Azt hallottam, hogy tulajdoni lapot ingyen is le tudok kérni Ügyfélkapun keresztül.

Igen, 2011 óta minden magyar állampolgár részére elérhető a Földhivatal Online rendszere, amihez ügyfélkapus regisztráció szükséges.

Ebben a rendszerben évente kétszer lehetőséged van az ingyenes, nem hiteles tulajdoni lap lekérésére online formátumban is. Az évi 3. alkalom után már fizetőssé válik ez a szolgáltatás, és ekkor már a nem hiteles, online dokumentumért is 1 000 forintot kell fizetned bankkártyával.

De várj, még fontos tudnod, hogy

Évente 20 alkalommal ingyenes a tulajdoni lap első részének lekérése is.

Ha e-hiteles tulajdoni lapot szeretnél az ügyfélkapun keresztül, akkor ezekkel az összegekkel számolj:

  • e-hiteles tulajdoni lap 3 600 forint,
  • nem hitelesített térképmásolat pedig 2 400 forint.

Arra azonban figyelj, hogy az e-hiteles dokumentum kinyomtatott formában már nem hiteles. A lap megtekintéséhez telepíteni kell az e-Szignó programot, de ez szerencsére egy ingyenes szolgáltatás.

Ha papíron kell hiteles tulajdoni lap, annak magasabb ára van. Ezt különleges lapra nyomtatják ki, amin biztonsági vízjel, pecsét és címke is van. Ha hivatalos ügyben kell eljárnod és papíron kérnek tulajdoni lapot, akkor azt muszáj a Földhivataltól személyesen kikérned.

A lekért dokumentumon a megjelenő bejegyzések sorszámmal és dátummal vannak ellátva a könnyebb beazonosíthatóság érdekében, a részekhez pedig római számok tartoznak, így könnyen átláthatóak.

A TakarNet rendszert is használhatom?

2003 óta nemcsak papír alapú, hanem elektronikus formában is elérhetők a tulajdoni lapok vállalkozók számára. Ez a rendszer a TakarNet, ami betekintést enged a Földhivatal adatbázisába, ha regisztrált tag vagy. Ezt a rendszert általában ügyvédek, közjegyzők, önkormányzatok és a bankok használják.

A TakarNet rendszeren keresztül is pont ugyanolyan tulajdoni lapot és térképmásolatot lehet lekérni, mint amit te is elérsz az Ügyfélkapudon keresztül. A lekérdezés árai is ugyanazok.

Használjam az elektronikus ügyintézést?

Az elektronikus ügyintézés rendkívül praktikus és hasznos, ráadásul olcsóbb is. Sok esetben felesleges kikérni a drágább és lassabban megérkező hiteles és papír alapú dokumentumot, így természetesen nagyon jó ötlet, ha használod az online funkciót is.

Felesleges és veszélyes azonban, ha egy vállalkozásra bízod, hogy lekérje és továbbítsa a dokumentumot a másik félhez. Ez az eljárás plusz költségekkel jár, és amíg a folyamat lezajlik, bármi rákerülhet a lapra, ami rengeteg problémát okozhat a későbbiekben. Természetesen ez alól kivétel a saját ügyvéded, a bank, vagy egy közjegyző.

Micsoda?

Sajnos sok ilyen cég van az interneten, akik akár dupla áron lekérik helyetted a tulajdoni lapot, azonban jogszabály tiltja az ingatlan-nyilvántartási adatok továbbszolgáltatását. Ha te magad kéred le inkább a dokumentumot, azzal nagyon lecsökkented a visszaélés esélyét.

Érdemes kikérni a közműszolgáltatók információit is a kiszemelt ingatlanról, hogy nincs-e tartozás a lakáson, illetve azt is érdemes megnézni, hogy nincsenek-e széljegyzetek csatolva a dokumentumhoz. Ha még nem is látod ezeket, lakásvásárlásnál akkor is ragaszkodj ahhoz, hogy az eladó hozzon igazolást arról, hogy nincsenek közmű- és közösköltség-tartozásai.

Mennyibe kerül a hiteles, papír alapú tulajdoni lap?

Ha hiteles, papír alapú tulajdoni lapot kell kikérned, akkor azt a Földhivatalnál tudod személyesen megtenni az ország bármelyik Földhivatalában. A földhivatali kikérés előtt ingyenes betekintésre is lehetőséged van, ami azért jó, mert így meg tudod nézni, hogy valóban annak az ingatlannak a tulajdoni lapját szeretnéd-e kikérni.

Ezekkel a költségekkel számolj:

  • papír alapú, hiteles tulajdoni lap (teljes vagy szemle): 6 250 forint,
  • hitelesített térképmásolat: 3 600 forint,
  • nem hitelesített térképmásolat: 2 400 forint,
  • térképbe való betekintés: 800 forint/térképrészlet.

Ezek a dokumentumok elengedhetetlenek egy ingatlan megvásárlásához, de sokszor az elektronikus változatuk is tökéletesen megfelel. A hagyatéki eljáráshoz, illetve a gyámügyi eljáráshoz ingyenesen kikérhetők ezek az adatok.

Milyen részei vannak a tulajdoni lapnak és hogy olvassam, hogy meg is értsem?

Minden tulajdoni lap 3 részből áll. Elsőre bonyolultnak és kissé ijesztőnek tűnik egy teljes tulajdoni lap, amin sok bejegyzés van. Ha a lentiekkel együtt próbálod értelmezni, akkor könnyebb dolgod lesz.

A tulajdoni lap legtetején a széljegyzetet találod

A széljegyzet azt jelzi, hogy valaki kérelmet nyújtott be a Földhivatal felé, ami elbírálásra vár még. Mielőtt elfogadásra kerülne, a Földhivatal el is utasíthatja vagy kérhet valamilyen hiánypótlást is, de a beérkezett adat már aznap csatolva lesz a tulajdoni laphoz előzetes formában.

Mivel még nem határozat (vagyis elfogadott bejegyzés), ezért nem is szabad úgy tekinteni rá, így ne kezeld tényként az ilyen formában feltüntetett információkat. Ezzel szemben ez egy jelzés, és valamennyire kockázatot is jelenthet.

A beadott kérelmeket, vagyis amiket széljegyként látsz, a Földhivatal beérkezési sorrendben dolgozza fel. Ha több is van, akkor kérdéses, hogy mi lesz a második vagy a továbbiak sorsa, ha azokra hatással lehet az első széljegy elfogadása, átvezetése.

Az első részben (I.) ezt találod:

Itt találod meg az olyan alapvető adatokat, mint a pontos cím, településnév vagy az irányítószám. Itt van azt is, hogy az ingatlannak mekkora a pontos területe. Lakóház esetén külön fel van tüntetve a telek és a ház mérete, a szobák és félszobák száma is. Ebben a részben jelölik, hogy kül- vagy belterületről van-e szó a lekért ingatlan esetében.

A művelési ág is fontos információ, ami lehet például szántó, kert, erdő, rét, legelő vagy szőlő, de akár még halastó is.

Érdemes megnézni a jogi jelleget, mert nem mindegy, ha valami mondjuk védett terület vagy műemlék.

A rendeltetést is ebben a részben találod, amiből megtudhatod, hogy az adott ingatlan lakás, lakóház vagy mondjuk gazdasági épület.

Ha művelés alatt álló földterületet szeretnél vásárolni, akkor a föld minőségi osztályát vagy aranykorona értékét is ebben a részben kell keresned.

A második rész (II.) személyes adatokat is tartalmaz:

A második részben a tulajdonosokról tájékozódhatsz. Fel van tüntetve a nevük, hogy kiskorú-e az illető vagy esetleg gondnokság alá van-e helyezve. Megtudhatod ebből a részből azt is, hogy mi a tulajdonszerzés jogcíme. Ez azt takarja, hogy a tulajdonos, milyen úton jutott hozzá az ingatlanjához, például adásvétel, öröklés vagy ajándékozás útján.

A harmadik rész (III.) erről szól:

A harmadik rész az ingatlanhoz tartozó jogokat és terheket tartalmazza, illetve, ha valamilyen peres eljárás, árverés vagy végrehajtás kapcsolódik az ingatlanhoz.

Ahhoz, hogy az ebben foglaltakat pontosan értsd, nem árt tisztában lenned a végrehajtási jog, a haszonélvezeti jog, a jelzálogjog és a szolgalmi jog fogalmával, mert ezek a kifejezések gyakran szerepelnek a szövegben.

Röviden:

  • A végrehajtási jogot a végrehajtó gyakorolhatja.
    Ha él vele, akkor az adott ingatlan lefoglalása egy bejegyzés formájában jelenik meg a tulajdoni lapon az összeggel együtt. Ha a végrehajtás valami miatt törlésre kerül, akkor erről határozat születik, amit ugyanitt, a harmadik részben szoktak feltüntetni.
  • A haszonélvezetre jogosult személy az adott ingatlant használhatja, birtokolhatja és szedheti a hasznait például bérbeadás esetén.
    Ezek a hivatalos formulák fontosak, mert sokszor a haszonélvezeti jog erősebb, mint egy tulajdonjog.

    Az ingatlant nem lehet értékesíteni vagy arra például egy lakáshitelt bejegyezni, ha ehhez a haszonélvező nem járult hozzá. Gyakori eset, hogy ha a szülők a gyereküknek vesznek ingatlant, akkor azt a nevére íratják, de egyben haszonélvezetet is bejegyeznek magukra.

    Ettől még a tulajdonos gyermekük ugyanúgy használhatja a lakást, de a szülők engedélye nélkül nem tudja eltékozolni. Ezt a jogot egy szerződéssel bárki megszerezheti, de akár jogszabályi úton is életbe léphet (például özvegyi jog).

Arra azért figyelj oda lakásvásárlásnál, hogy ha egy tulajdoni lapra egy 80 évvel korábban született személy van bejegyezve, akkor kérdezz rá, hogy él-e még az illető, el tud-e jönni majd az aláírásra.A jelzálogjog alatt azt kell értened, hogy valamilyen összegű, visszafizetendő kölcsön terheli az ingatlant, ami a kifizetés vagy az ingatlan elárverezése után törlődik. A bankok ezért is hívják a lakáshiteleket sokszor jelzáloghitelnek, vagy jelzálog alapú hitelnek, mert akkor adnak ilyen hiteleket, ha egy ingatlant bevonsz biztosítékként.

Erre jegyeznek be jelzálogjogot, vagyis a fizetésed mellett a lakás is a hitel fedezete, ha bármi probléma lenne a törlesztéssel. Ez a banknak extra biztonság, és cserébe az ilyen hitelek szoktak a legolcsóbbak lenni. Ha a hitelfelvevő nem törleszti a megállapodás szerint az adósságát, akkor a bank kezdeményezheti annak az ingatlannak az eladását, amire a jelzálogjog szól.

Attól még, hogy jelzálog van egy ingatlanon, a tulajdonos vagy a haszonélvező zavartalanul használhatja a lakást.

Mikor jegyeznek be jelzálogjogot?

  • A bankok lakáshitel felvételénél, vagy nagyobb összegű személyi kölcsön folyósításánál.
  • Munkáltatói kölcsönöknél vagy önkormányzati kölcsönnél.
  • Ha bármelyik lakás-takarékpénztártól felvennél azonnali kölcsönt, azonnali áthidaló hitelt vagy lakáskölcsönt, akkor is muszáj lesz a jelzálogjogukat bejegyezni.
  • Ha CSOK-os támogatást vagy kedvezményes lakáshitelt kaptál, vagy régebben szocpolt vettél fel, akkor is látható jelzálogjog az ingatlanon.
  • Ha adótartozásod van.
  • Ha bármilyen tartósabb elmaradásod van bármelyik közműszolgáltatónál vagy telekommunikációs cégnél, akkor az ingatlanodra jelzálogjogot jegyeztethetnek be. Ezt azért is el kellene kerülnöd minden áron, mert még ha ki is fizeted, akkor is le kell töröltetned a jelzálogjogot, aminek tízezres költségei is lehetnek.

És ha ez még nem elég:

Akkor ezek a törölt terhek látszani fognak a tulajdoni lapon, ha valaki teljes változatot kér le. Ha a lakásodat el szeretnéd adni és ezt látja az érdeklődő és ráadásul az utóbbi egy évben történtek ilyen elmaradások, akkor az alkudozásnál máshogy tárgyalhat veled. Szintén ha lakást szeretnél venni lakáshitelből és ezt a bank megneszeli, az nem vet rád jó fényt.

Szolgalmi jogként olyan közérdekű jogokat tüntetnek fel, mint például, az áram- vagy gázelvezetés joga. Ezekkel nincsen semmilyen probléma, gyakoriak.

A leggyakoribb eset azonban a szolgalmi út, ami átjárási jogot biztosít. Ez olyan esetben jön létre, ha egy ingatlan a közútról nem közelíthető meg, csak egy másik, közúttal határos ingatlanon keresztül tud bejutni a tulajdonos a saját telkére.

Ez tipikusan nyeles telkeknél fordul elő vagy olyan vízparti telkeknél, ahol nincsen saját utcafront, hanem egy másik telken keresztül lehet csak bejutni. Ebben az esetben csak a kijelölt úton közelíthető meg az ingatlan. Tehát nem úgy működik, hogy a szomszéd telkének akármelyik részén lehet közlekedni, vagy akár oda parkolni az autóval, ha erről előre nem egyeztettek.

A harmadik rész tartalmaz olyan információt is, mint például az elidegenítési vagy terhelési tilalom, ami azt jelenti, hogy az ingatlant nem lehet eladni vagy terhelni.

Ha CSOK-os támogatást vagy hitelt vettél fel lakásvásárláshoz, akkor az állam a lakásra 10 évre jelzálogot, illetve terhelési tilalmat jegyeztet be a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben 10 évig egyszerűen nem tudod eladni vagy albérlőnek kiadni a lakást.

Ha lakáshitelt vettél fel vagy régebben szocpolt kaptál, akkor is elidegenítési és terhelési tilalom látható a tulajdoni lapon. Ha a harmadik részben csak annyit találsz, hogy „ez a rész bejegyzést nem tartalmaz” az nagyon jó hír, hiszen a kiszemelt ingatlan per-, teher- és igénymentes. Arra azonban mindenképp figyelj, hogy a fent leírt mondatnak minden résznél szerepelnie kell.

A bejegyzésekért és a törlésért is fizetni kell?

Igen. Ezekkel a költségekkel számolnod kell lakásvásárláskor és hitelfelvételkor is:

  • bejegyzés helyrajzi számonként: 6 600 forint.
  • jelzálog bejegyzése: 12 600 forint ingatlanonként. Tehát ha a vásárolandó ingatlan mellett például pótfedezetet is bevontatok, hogy minél több hitelt kapj, akkor ezt a díjat kétszer kell kifizetned.
  • gyorsított eljárás sürgősségi díja: 10 000 forint
  • jelzálogjog és bármi más töröltetése: 6 600 forint. Erről általában neked kell majd gondoskodnod, még lakáshiteleknél sem minden banknál általános, hogy a hitel lezárultával automatikusan kiadják a törléshez szükséges dokumentumot.

Hitelfelvételnél miért fontos a tulajdoni lap?

A tulajdoni lap elengedhetetlen egy jelzáloghitel vagy lakáshitel igényléséhez. Az egész folyamatot azzal kezdi a bank, hogy ellenőrzi a fedezetként felajánlott vagy vásárolandó lakás tulajdoni lapját. A bank szokta a TakarNet rendszeren keresztül lekérni a tulajdoni lapot és családi házak esetén a térképmásolatot is.

Ezért a legtöbb esetben nem számítanak fel külön díjat azon kívül, amit nekik is ki kell fizetni, így nem érdemes neked lekérni helyettük. Habár persze elektronikusan te is lekérheted akár ingyen, de azt nem fogják elfogadni. Általában a nem hiteles is elég nekik, és mivel a bank munkatársa kéri ki, így nem is kell amiatt aggódniuk, hogy bárki meg akarná őket téveszteni.

A hitelfelvételkor a banknak a kockázatát csökkenti, ha van valamilyen biztosíték arra az esetre, ha nem tudnád visszafizetni a kölcsönbe kapott pénzt.

A jelzálogjogot törölni kell a hitel lezártakor

Miután a hitelt visszafizetted, a banknak már nincs köze az ingatlanodhoz, így érdemes mielőbb a jelzálogjoguk törléséről gondoskodnod. Ez általában nem annyira egyértelmű lépés, mint ahogy azt elsőre gondolnád. Léteznek olyan hitelintézetek, ahol az utolsó részlet befizetésével automatikusan kiállítják a törlési engedélyt.

Viszont van olyan bank is, ahol csak külön kérés esetén indítják el a folyamatot. A jelzálogtörlést semmiképp se hagyd figyelmen kívül, mert a későbbiekben sok bonyodalmat tud okozni, és az elintézése is sokkal nehézkesebb tud lenni. Ha például később el akarnád adni a lakásodat, akkor az nem fog menni amíg bármilyen jelzálogjog van a tulajdoni lapon. A törléshez 6 600 forintot ki kell fizetni a Földhivatal felé, illetve mellékelni kell a felek közös nyilatkozatát vagy a törlési engedélyt.

Ezért nehéz a jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása

Előfordulhat olyan eset, hogy pont egy olyan lakásba szeretsz bele, amihez valamilyen teher kapcsolódik. Ez lehet egy tartozás miatti jelzálogjog, vagy akár egy elidegenítési és terhelési tilalom is. Utóbbi esete kritikus, mert a jogosult beleegyezése nélkül nem lehet eladni az ingatlant, még akkor sem, ha már csak ez az utolsó teher és a vevő készpénzzel fizeti ki a teljes vételárat.

A jelzálogjog önmagában még nem baj, viszont bonyolultabb lesz egy ilyen lakást megvenned. Szorosabban együtt kell működnöd az eladóval, mert lehet, hogy a bejegyzett terhek egy részéről megfeledkezett vagy már ki is fizette, csak elfelejtette letöröltetni a bejegyzést. Ha így van, akkor arról ő tud gondoskodni, de erre több hét is rámehet, extrém esetben több hónap is.

Ez a helyzet:

Habár ezekről az eladónak kell gondoskodnia, nem biztos, hogy nélküled ez sikerülni fog. A bankok a jelzálogjog bejegyzésnél azt is feltüntetik, hogy milyen összegű tartozásról van szó és természetesen a bejegyzés dátumát is.

Normál esetben mivel minden hónapban törleszteni kell egy lakáshitelt vagy személyi kölcsönt, a fennálló tartozás folyamatosan csökken. Viszont ez nincs rögzítve a tulajdoni lapon, ott csak az eredetileg bejegyzett tartozás összege van feltüntetve. Általában minél régebbi a bejegyzés, annál kevesebb lehet a tartozás.

Miért fontos ez nekem?

Ha például olyan ingatlant vennél, amin egy nagyobb összegű hiteltartozás van, akkor az önmagában még nem sokat jelent. Könnyen lehet, hogy már alig van hátra a hitelből. Ha a fennálló tartozásokat az eladó ki tudja fizetni a saját pénzéből vagy a foglalóból, előlegből, akkor az segíthet gyorsítani a továbbiakat.

Ha nem tudja kifizetni, az sem baj, mert ebben az esetben, ha lakáshitelt veszel fel, akkor a hitelt nyújtó bank fogja ezeket kifizetni. Az aktuális tartozás összegéről az eladó ki tud kérni igazolást a bankjától. Erre szükség is lesz, mert a lakáshitel szerződésbe ezeket részletesen bele kell foglalni.

Ha készpénzből vásárolnál terhelt ingatlant, akkor egy jó ügyvéd ebben is tud segíteni. Általában megoldható minden, csak kell hozzá minimum pár hét és szorosabb együttműködés az eladó és közötted.

Összefoglalva

A tulajdoni lap, habár úgy tűnhet az adásvétel során, hogy csak nyűg és bonyolítja a dolgokat, azonban rengeteg hasznos információt tartalmaz a számodra az ingatlanról. Mindenképpen ellenőrizd a részleteket ezen te magad is, mielőtt komolyabban belebonyolódnál az ingatlan megvásárlásába.

A kínos részletekről nem biztos, hogy be fog számolni neked az eladó, aki csak szabadulni szeretne a lakásától. Időigényes ugyan, de nagyon kifizetődő, ha alaposan utánajársz az apróbetűs részeknek is a lakással kapcsolatban, erre pedig tökéletes lehetőséget biztosít a tulajdoni lap.

Gergely Péter
Gergely Péter
LinkedinE-mail

Hiszek abban, hogy sokkal nyugodtabb és jobb életünk lehetne, ha jól átgondolt döntéseket hoznánk. Ebben szeretnék segíteni. Folyamatosan keresem a megoldást azokra a problémákra és kérdésekre, amiket a legtöbben nehezen tudnak maguktól megoldani, és ahol egy jó döntésnek komoly hatása van. Úgy gondolom, hogy a pénzügyek világa az, amiben a legtöbbet tudok segíteni. 2010 óta azon dolgozom, hogy segítsek tudatos és biztos döntéseket hozni. A BankRáció.hu alapítója és ügyvezetője voltam.

Tartalomjegyzék